Ein Überblick bei Einnahmen aus Vermietungen. Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen versteuert werden. Bei der privaten Vermietung eines Objektes werden immer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG erzielt. Lediglich bei einer gewerblichen Vermietung durch beispielsweise eine Wohnungsbaugesellschaft werden gewerbliche Einkünfte erzielt. Privatpersonen sind deshalb immer verpflichtet eine Steuererklärung abzugeben, da im Vorfeld vom Finanzamt kein Steuerabzug erfolgen kann. Diese Einkünfte können nicht nur bei der Vermietung einer kleinen Wohnung an einen Studenten entstehen, sie entstehen auch bei der Vermietung von landwirtschaftlicher Fläche an einen Bauern oder gar bei der zeitlichen Überlassung von Rechten, wie etwa Urheberrechte. Werden pro Jahr monatlich 1.000 EUR an Mieteinkünfte erzielt, dann sind diese 12.000 EUR in der Anlage V der Einkommensteuererklärung einzutragen. Die Versteuerung erfolgt, mit allen anderen Einkünften zusammen, als Gesamtbetrag der Einkünfte. Also versuchen wir die Frage: 1000 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer doch im Detail zu beantworten.
Werbungskosten
Jedoch müssen, wie bei allen anderen Einkünften auch, nicht die vollen Einnahmen versteuert werden. Möglich machen dies die eigenen Aufwendungen, welche in das Vermietungsobjekt gesteckt werden. Von den Einnahmen werden die Werbungskosten abgezogen, welche ganz unterschiedlich sein können. Einer der größten Abzugsmöglichkeiten ist die „Absetzung für Abnutzung“ kurz AfA. Diese AfA beschreibt den steuerlichen Wertverlust auf eine Dauer von 50 Jahren. Jedes Jahr können so 2 Prozent des Anschaffungspreises der Immobilie steuerlich gelten gemacht werden.
Ein weiterer steuerlicher Kostenpunkt sind die Schuldzinsen des Kredits, welcher in den meisten Fällen für den Erwerb des Objektes aufgenommen werden muss. Diese Zinsen können über die Laufzeit des Kredits, jedes Jahr beim Finanzamt erklärt werden und von den Mieteinnahmen abgezogen werden.
Aber auch Fahrtkosten zum Objekt stellen Werbungskosten dar. Ist es also zur Besichtigung oder zur Unterzeichnung des Mietvertrages notwendig zum Objekt zu fahren, zählt jeder Kilometer und kann mit 30 Cent pro Kilometer angegeben werden, genauso wie ein Teil der Telefonkosten, welche ohne Beanstandung vom 20% des monatlichen Rechnungsbetrags ohne Weiteres vom Finanzamt akzeptiert werden.
Ein weiterer Kostenpunkt sind Handwerkerleistungen. Diese können in voller Höhe abgesetzt werden. Auch sind Instandhaltungskosten, wie ein neues Bad oder eine neue Küche, große Posten, die letztendlich die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sogar ins Negative drücken können. Dies hat den Vorteil, dass diese negativen Einkünfte mit den positiven Einkünften aus nichtselbständiger oder selbstständiger Arbeit verrechnet werden und unterm Strich weniger Steuern gezahlt werden müssen, als wenn man die Immobilie gar nicht besitzen würde. Nur, dass die abzusehende Wertsteigerung der Immobilien und die künftigen Einnahmen aus der Vermietung zu gesicherten Einnahmen führt.
Sonderfälle bei den Werbungskosten
Letztendlich müssen die Kosten der ersten Jahre im Auge behalten werden. Werden in den ersten drei Jahren, nach der Anschaffung des Gebäudes, mehr als 15 Prozent des Wertes in die Instandhaltung oder Modernisierung investiert, dann sind diese Kosten nicht sofort abziehbar, sondern werden auf den AfA Zeitraum verteilt und man hat jährlich lediglich 2 Prozent an zusätzlichen Werbungskosten, anstelle der vollen Höhe. Große und teure Renovierungen sollten dementsprechend abgewartet werden.
Ein weiterer Sonderfall ist die Veräußerung der Immobilie, innerhalb von 10 Jahren. Wird ein Objekt vermietet und es wird innerhalb von 10 Jahren nach Übergang Nutzen und Lasten wieder veräußert, so entsteht ein sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Hier ist dann die Differenz des Wertes zwischen Veräußerung und Anschaffung zu versteuern. Bei der aktuellen Wohnungsknappheit in den Ballungsräumen ist dieser Punkt nicht zu unterschätzen, da nicht jeder damit rechnet.
Nicht zu günstig vermieten
1000 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer – nicht zu günstig vermieten
esondere Vorsicht ist geboten, wenn die Immobilie für einen viel zu geringen Preis vermietet wird. Dies kann beispielsweise im Fall von Familienangehörigen sein. Wird weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Miete gezahlt, dann werden die angegebenen Werbungskosten um einen gewissen Teil gekürzt. Auch kann das Finanzamt einem in diesem Fall eine steuerliche Liebhaberei unterstellen. Dies bedeutet, dass der ernsthafte Wille Einkünfte und somit Steuern zu generieren, nicht vorhanden sein könnte. Sollte eine Liebhaberei im Laufe der Zeit endgültig festgestellt werden, dann können im Nachhinein alle Werbungskosten aus der Vermietung gestrichen werden.
Jedoch kommt eine Liebhaberei in der Vermietung und Verpachtung selten vor und dann auch eher im Zusammenhang mit besonders teuren Immobilien. Ein beliebtes Steuersparmodell ist es nämlich sich ein Objekt zu kaufen, dies zu renovieren und sanieren um nach 10 Jahren, also nach Ende der Frist eines privaten Veräußerungsgeschäft, selbst in die Immobilien zu ziehen. Alle Verschönerungen wurden somit in den Jahren zuvor vom Staat und vom Steuerzahler finanziert.
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Steuerfreibetrag in der Einkommensteuer
Der aktuelle Steuerfreibetrag beträgt 9.984 EUR (ab 2022). Solange es möglich ist, seine Einnahmen unter diesen Wert zu drücken, fallen keine Steuern an. Wer lediglich 12.000 EUR jährlich Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt, sollte alleine aufgrund der Punkte AfA und Schuldzinsen unter den Freibetrag kommen. Auch können Handwerkerleistungen sowie Modernisierungen in die richtigen Jahre gelegt werden, sofern diese nicht essenziell für den Erhalt der Immobilie sind.
Einkünfte aus der Untervermietung
Wird die eigene Wohnung untervermietet, da man selbst eine Weile in einer anderen Stadt oder gar einem anderen Land ist, sind auch diese Einnahmen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und müssen angegeben werden. Hier bietet sich jedoch in den wenigsten Fällen eine Möglichkeit der Werbungskosten. Aus diesem Grund sind die Einnahmen voll steuerpflichtig, sofern der Steuerfreibetrag überschritten wird. Geht man jedoch als Student zum Studieren ein halbes Jahr ins Ausland, werden kaum Einkünfte von mehr als 9.744 EUR erzielt werden. Somit sind diese Einkünfte zwar erklärungsbedürftig, bleiben jedoch steuerfrei.
Wie viele Steuern müssen bei Einkünften von monatlich 1.000 EUR bezahlt werden?
Die Höhe des Steuersatzes richtet sich immer nach dem zu versteuernden Einkünfte in der Steuererklärung. Ist es möglich, die Einnahmen unter den Steuerfreibetrag zu drücken, dann fallen keine Steuern an. Werden jedoch noch andere Einkünfte erzielt, dann ist ausschlaggebend, in welcher Höhe diese ausfallen. In Deutschland liegt der Spitzensteuersatz bei 42 Prozent. Dieser wird bereits ab dem Einkommen eines Singles von knapp 58.000 EUR im Jahr fällig. Wer also letztendlich knapp 50 Prozent seiner Mieteinnahmen, nach Abzug aller Werbungskosten, zur Seite legt, der ist für etwaige kleine Reparaturen und dem Höchstbetrag des Finanzamts abgesichert. So steht den passiven Einkünften aus einer Vermietung nichts mehr im Wege.
1000 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer: Solange man nur diese 1000€ hat, bleibt man in einer sehr niedrigen Klasse. So werden im Jahr laut dem Einkommensteuerrechner nur 366€ fällig. Viel schwerwiegender ist da die Krankenkassen, da diese pauschal fast 20% berechnet wenn man nicht anderweitig versichert ist.
Lesetipp: 1200 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer
Krankenkasse bei Einkünften aus Vermietungen
Sollten lediglich Einkünfte aus der Vermietung von Objekten erzielt werden, dann sollte man nicht die eigene Krankenkasse vergessen. Jeder, der einer nichtselbständigen Arbeit nachgeht, ist zumindest gesetzlich über den Arbeitgeber versichert. Bei gewerblichen oder selbstständigen Einkünften, genauso wie bei einer reinen Einkünfteerzielung durch Vermietungen, ist dies nicht der Fall. Die monatlichen Beiträge zur Krankenkasse müssen in diesem Fall voll von einem selbst getragen werden. Wer also denkt von 1000€ passivem Immobilieneinkommen gemütlich zu Leben irrt sich wahrscheinlich.
Hier berichten wir, welche Krankenversicherung als Privatier infrage kommt.
Fazit 1000 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer
Die Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses lohnt sich, gerade in Ballungsgebieten oder deren näherer Umgebung, noch auf lange Zeit. Die Knappheit an Wohnraum und das Bedürfnis der Menschen aus beruflichen Gründen in die Stadt zu ziehen, wird noch lange anhalten. Somit können passive Einnahmen jeden Monat erzielt werden und gleichzeitig steigt der Wert der Immobilie, für einen zukünftigen Verkauf. Lediglich das Finanzamt will an den Einkünften teilhaben, was sich aber durch laufende Kosten, Investitionen und Abschreibungen regulieren lässt.
