Nach dem Einkommenssteuergesetz (EStG) gehören auch Mieteinnahmen (also Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung) zu denjenigen Einkunftsarten, welcher im Privatbereich zum Bereich der Einkommensteuer oder bei Gewerbetreibenden zum Bereich der Gewerbesteuer gehören. Deshalb müssen die Mieteinnahmen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden.
Für die Mieteinnahmen gibt es keinen individuellen Steuersatz, wie zum Beispiel für die Mehrwertsteuer auf Lebensmittel. Bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung wird der persönliche Steuersatz, den die zu versteuernde Person auf alle Einkünfte zahlt, zugrunde gelegt. Aktuell liegt der niedrigste Einkommenssteuersatz bei 14 Prozent. Für Mieteinnahmen sowie andere Einkünfte steigt dann der Steuersatz progressiv bis auf maximal 42 Prozent. Die 42 Prozent sind nach dem deutschen Einkommensteuerrecht der aktuell gültige Spitzensteuersatz.
Werbungskosten von den 1200 Euro abziehen
1200 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer – Werbungskosten berücksichtigen
Damit der Steuersatz für die Mieteinnahmen verringert wird, gibt es eine größere Anzahl von Werbungskosten, welche in der Steuererklärung dann geltend gemacht werden können. Diese haben dann einen entscheidenden Einfluss darauf, wie hoch dann die Steuern auf die Mieteinnahmen ausfallen.
Unter Werbungskosten werden im Steuerrecht solche Aufwendungen verstanden, welche zur Sicherung, zum Erwerb und zur Erhaltung der Einnahmen (in diesem Fall die Mieteinnahmen) entstanden sind.
Diese Aufwendungen müssen dann von den tatsächlich erhaltenen Mieteinnahmen abgezogen werden. Nach Abzug dieser Werbungskosten entsteht dann der Betrag, auf den dann das Finanzamt hinterher die Einkommensteuer erhebt.
Finanzierungskosten
Wenn in Zusammenhang mit der vermieteten Wohnung oder dem vermieteten Haus ein Kredit aufgenommen worden ist, ist es möglich, die Kreditzinsen als Werbungskosten bei der Versteuerung der Mieteinnahmen abzusetzen. Dies hat jedoch nur für die Zinshöhe Gültigkeit und gilt nicht für die Tilgungsraten. Dabei dürfen hier nur solche Zinsen angegeben werden, die dann auch eindeutig dem vermieteten Objekt zuzuordnen sind.
Nebenkosten / Reparaturen
Als Werbungskosten können solche Nebenkosten abgesetzt werden, die vor allen Dingen als Kosten, welche im Zusammenhang mit dem Grund- oder Hausbesitz anfallen, entstehen.
Dazu gehören beispielsweise Kosten für die Heizungsreparatur, Anzeigen für eine Vermietung und Maklerprovision für die Vermietung, Fahrtkosten im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie, Mitgliedsbeitrage (wie zum Beispiel in einem Eigentümerverein), Kosten für die Steuerberatung oder Büromaterial, um hier nur einige zu nennen. Alles, was nicht auf die Warmmiete umgelegt werden kann, kann abgesetzt werden.
Wichtig dabei ist, dass diese Nebenkosten auch mit Belegen nachgewiesen werden müssen.
Abschreibungen
Mit dem Ansatz von Abschreibungen wird der Umstand berücksichtigt, dass sich auch das vermietete Objekt, wie alle Gebäude, im Zeitverlauf abnutzen. Aufgrund dieser fortlaufenden Abnutzung verliert die Immobilie weiter und dauerhaft an Wert. Somit kann diese Wertminderung in einer gewissen Höhe von den Mieteinnahmen abgezogen werden.
Dabei wird hier dann unterschieden, ob die Immobilie, welche vermietet ist, zum Privat- oder zum Firmenvermögen gehört und, ob das Gebäude für Wohn- oder Gewerbezwecke vermietet ist.
Damit dann diese sogenannte „AfA – Absetzung für Abnutzung“ berechnet werden kann, werden zunächst die Anschaffungs- oder die Herstellungskosten für ein Gebäude zu Grunde gelegt. Hierbei muss von dem Grundstückswert der sogenannte Bodenwert abgezogen werden.
Wenn das Wohngebäude, das vermietet ist, nicht zu einem Betriebsvermögen gehört, gibt es hierzu 2 unterschiedliche Abschreibungssätze.
Sollte das Wohngebäude 1925 oder später errichtet worden sein, können jährlich 2 Prozent abgeschrieben werden. Dabei läuft die Abschreibungszeit über 40 Jahre.
Wenn dagegen das Wohngebäude vor 1925 „errichtet worden ist, beträgt der jährliche Abschreibungssatz 2,5 Prozent. Hier läuft dann die Abschreibung über 50 Jahre.
Übrigens kann mit Gutachten auch eine verkürzte Lebensdauer der Immobilie nachgewiesen werden. Dadurch kann die AfA deutlich erhöht werden und so die Rentabilität stark ansteigen lassen. Hier wird das Thema nochmal bei Haufe aufgegriffen. Wir meinen, wer eine alte Immobilie kauft sollte definitiv den Weg der verkürzten Abschreibungsdauer gehen.
Herstellungskosten
Bei der Versteuerung der Mieteinnahmen können als Werbungskosten auch die Herstellungskosten abgezogen werden. Wichtig dabei ist, dass diese Kosten dann geltend gemacht werden, wenn es sich hierbei um Kosten handelt, durch die eine Veränderung in dem Haus oder in der Wohnung entsteht, die bisher nicht vorhanden war. Dazu gehören zum Beispiel ein zusätzlicher Balkon, die Dachausbauten oder ein zusätzliches Badezimmer. Hierbei muss sich der Zustand des vermieteten Objekts sich wesentlich verbessert haben. Diese Herstellungskosten können dann in der Regel über mehrere Jahre verteilt als Werbungskosten angesetzt werden.
Kosten für möblierte Wohnung
Wenn eine möblierte Wohnung vermietet wird, können das dort mit vorhandene und vermietete Inventar und die Kosten dafür ebenfalls als Werbungskosten abgeschrieben werden. Dies gilt dann für die gesamte Zeit der Nutzungsdauer dieser Möbel und Zubehörstücke.
Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand
Dieser Begriff hängt mit den größeren Instandhaltungsmaßnahmen, welche in einem zeitlichen Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie getätigt worden sind, zusammen. Dabei werden hier von der Steuerbehörde aus solche Instandhaltungsmaßnahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach dem Bau oder Kauf der Immobilien durchgeführt worden sind, akzeptiert. Ebenfalls müssen diese Kosten 15 Prozent des Anschaffungs- und Herstellungspreises übersteigen.
Dieser Aufwand kann dann über die Jahre hinweg geltend gemacht werden, jedoch nicht komplett für das Jahr, indem die Kosten angefallen sind.
Erhaltungsaufwand
Von einem Erhaltungsaufwand wird im Steuerrecht dann gesprochen, wenn bereits vorhandene Teile des Vermietungsobjektes instand gehalten, modernisiert oder erneuert werden. Somit gibt es zwischen den Herstellungskosten und dem Erhaltungsaufwand einen deutlichen Unterschied. Solche Modernisierungskosten werden dann nur akzeptiert, wenn es sich hierbei um eine deutliche Verbesserung des Gebäudezustandes über den bisherigen Zustand hinaus handelt.
Dazu gehören zum Beispiel Austausch der Heizungsanlage, Ausstauch von Türen und Fenstern, Neueindeckung des Daches; Erneuerung der Elektroinstallation, nachträglicher Kabelanschluss, Fassadenrenovierung; Erneuerung der Klimaanlage, Reinigung des Abwasserkanals nach einer Verstopfung, Erneuerung der Wasserrohre, Reparatur von beschädigten Treppenhausbeleuchtungen, Austausch alter oder beschädigter Türen und Fenster; Reparatur- und Wartungsarbeiten am Aufzug oder ein neuer Fußbodenbelag.
Kosten für Leerstand
Wenn für das zu vermietende Haus oder die Wohnung laufende Kosten anfallen, wenn das Haus oder die Wohnung leer steht, können diese Kosten auch als Werbungskosten geltend gemacht werden. Dabei benötigt hier das Finanzamt vom Vermieter eine glaubhafte Erklärung dafür, dass von ihm die Absicht vorhanden ist, das Mietobjekt auch weiterhin zu vermieten. Eine solche Absicht kann zum Beispiel durch die wiederholte Aufgabe von Anzeigen im Internet oder in der Tagespresse, aufgrund der Beauftragung eines Maklers für die Beschaffung von Mietern oder durch Renovierungsaktivitäten in der Wohnung oder im Haus belegt werden. Auch hier müssen Belege gesammelt und diese dem Finanzamt dann vorgelegt werden.
Abfindung an die Mieter
Wenn vom Vermieter Abfindungen an die Mieter gezahlt werden, um diese dann zum Beispiel zu einem einvernehmlichen Auszug zu bewegen, so kann diese Abfindung auch als Werbungskosten auf die Mieteinnahmen geltend gemacht werden.
Dabei müssen 2 Voraussetzungen erfüllt werden. Die Wohnung oder das Haus soll modernisiert und im Anschluss zu einem höheren Mietzins weiter vermietet werden. Die zweite Voraussetzung ist, dass die Wohnung oder das Haus nach dem Mieterauszug weiter verkauft wird.
Wenn der Vermieter jedoch selbst in die Wohnung oder in das Haus nach dem Mieterauszug einziehen möchte, kann die Abfindung an den Mieter als Werbungskosten nicht geltend gemacht werden.
Sonderfälle
Untervermietung und Steuerfreibetrag
Wenn eine dauerhafte Untervermietung vorliegt und ein Einkommen bei dem Vermieter nur aus einer Beschäftigungssituation vorliegt, sind solche Mieteinnahmen bis zu 410 Euro im Jahr als Nebeneinkünfte steuerfrei.
Ebenfalls muss der Untervermieter, wenn dessen gesamte Einkünfte unterhalb des jährlichen Grundfreibetrages liegen, keine Steuern zahlen.
1200 Euro nach dem persönlichen Einkommenssteuersatz zu versteuern
Wie bereits erwähnt, gibt es speziell für die Einkünfte auf Vermietung und Verpachtung keinen individuellen Steuersatz. Hier wird der persönliche Steuersatz, der für alle Einkünfte zählt, zugrunde gelegt.
1200 Euro Mieteinnahmen – wie viel Steuer-Pauschalansatz
In der Regel reicht es hier aus, dass pauschal ungefähr 50 Prozent nach Werbungskosten zurückgelegt werden.
Dabei gibt es noch weitere Kosten, die eventuell als Kosten von den Mieteinnahmen abgesetzt werden können. Dazu gehören zum Beispiel auch Krankenkassenbeiträge, wenn der Vermieter sonst über keine Einkünfte verfügt.
Falle: Die Tilgung darf nicht abgesetzt werden
Fazit 1200 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer
Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gibt es eine Vielzahl von Möglichkeiten, durch den Ansatz von Werbungskosten die zu zahlenden Steuern für diese Einkunftsart so gering wie möglich zu halten.
Und wie immer gilt: Je mehr man abschreibt, umso weniger Steuern muss man auf seine 1200€ Mieteinnahmen zahlen.
Eine genaue Berechnung ist sehr schwierig, da diese vom persönlichen Steuersatz und allen Werbungskosten wie Zinsen, Afa und Reparaturen abhängt.
Wer sich unsicher ist, welche Zahlung vom Finanzamt auf einen zukommt, sollte pauschal 50% der Mieteinnahmen beiseitelegen.
