Der Kauf einer Immobilie ist in der Regel teuer. In den letzten Jahren sind die Preise für Immobilien stetig angestiegen. Eine mögliche Alternative für die Finanzierung eines Hauses ist der Hauskauf auf Rentenbasis. Mit dieser Option sind verschiedene Vorteile für Käufer und Verkäufer verbunden. In dem folgenden Ratgeber erläutern wir Ihnen alle wichtigen Informationen rund um den Hauskauf auf Rentenbasis.
Was ist der Hauskauf auf Rentenbasis?
In Deutschland erfolgt der Kauf einer Immobilie durch einen notariellen Kaufvertrag. Der Kaufvertrag wird zwischen dem Käufer und Verkäufer abgestimmt und enthält einen Kaufpreis. Damit der Verkäufer das Eigentum an den Käufer übergibt, zahlt der Käufer üblicherweise einen einmaligen Preis. Der Kauf eines Hauses auf Rentenbasis erfolgt über festgelegte Raten in einem fixierten Zeitabstand. Ein Hauskauf auf Rentenbasis wird in den meisten Fällen mit monatlichen Raten fixiert. Bei dieser Form des Immobilienerwerbs ist es möglich, eine Einmalzahlung festzulegen. Der Betrag der fixierten Summe dient als Anzahlung des Käufers. Die Raten bei dem Hauskauf auf Rentenbasis können beliebig, zum Beispiel quartalsweise, zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden.
Wie funktioniert der Hauskauf auf Rentenbasis?
Das Modell auf Rentenbasis beinhaltet einige Besonderheiten, die Sie bei der Transaktion beachten müssen. Der Hauskauf auf Basis einer Rente unterscheidet sich in drei Varianten:
- Zeitrente
- Leibrente
- individuelle Rentenzahlungen
Bei dem Modell der Zeitrente vereinbaren der Käufer und Verkäufer einen fixen Zeitraum. Innerhalb dieses Zeitraumes wird der Immobilienwert gemäß Kaufvertrag komplett abgezahlt. Der Zeitraum kann zwischen beiden Vertragsparteien beliebig festgelegt werden. Auf Basis des gewählten Zeitraumes und des Immobilienwertes wird die Rate fixiert. Dabei berücksichtigen bei Vertragsparteien Zinsen für die Zahlung innerhalb des Zeitraumes.
Bei diesem Modell kennen alle Vertragsparteien den im Vorfeld festgelegten Endtermin.
Die Varianten im Detail
Die Variante der Leibrente unterscheidet sich grundlegend von der Zeitrente. Die Leibrente wird bis an das Lebensende des Verkäufers gezahlt. Für den Käufer ist damit nicht festgelegt, wie lange die Raten zu zahlen sind. Verkauft ein Ehepaar eine Immobilie, ist es möglich, die Leibrente an beide Ehepartner zu koppeln.
Aufgrund des ungewissen Zeitraumes der Dauer der Rückzahlung wird die Leibrente indexiert. Üblicherweise koppelt der Verkäufer die Höhe der Rente an die Inflation. Die Höhe der Rente ist in dieser Konstellation variabel. Eine Planung über einen langen Zeitraum ist in der Kalkulation nicht sicher.
Als Sonderform der Leibrente existiert die Mindestzeitrente. Bei dieser Form des Hauskaufs auf Rentenbasis wird ein Mindestzeitraum der Zahlung festgelegt. Verstirbt der Verkäufer vor Ablauf des Stichtages, erhalten die Erben die Rentenzahlungen. Die Dauer der Zahlung erfolgt bis zu dem Ende des festgelegten Zeitraums.
Der Hauskauf auf Rentenbasis bietet Ihnen viele individuelle Möglichkeiten. In Abstimmung beider Vertragsparteien lassen sich diverse Kombinationen vereinbaren. Dazu zählen unter anderem Einmalzahlungen zu festlegten Zeitpunkten oder die Verknüpfung mit einem Wohnrecht. Vereinbaren Sie mit dem Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie, reduzieren sich die Rentenzahlungen. Alternativ dazu können auch spätere Zahlungstermine oder Übergaben zu einem späteren Zeitpunkt vereinbart werden.
Was sind die Vorteile bei dem Hauskauf auf Rentenbasis?
Bei dieser besonderen Form des Immobilienkaufs ergeben sich für Käufer und Verkäufer Vorteile.
Vorteile für den Käufer:
Ein großer Vorteil für den Käufer ist der minimierte finanzielle Einmalaufwand zu Beginn des Kaufs. Den Kaufpreis müssen Sie nicht komplett aufbringen und damit reduzieren sich finanzielle Folgekosten. Sie sind weniger abhängig von aktuellen Zinsentwicklungen oder Ihrer aktuellen finanziellen Situation. Verdienen Sie in wenigen Jahren deutlich mehr? Mit einem Hauskauf auf Rentenbasis müssen Sie nicht länger warten.
Große Vorteile haben Sie bei unrenovierten Objekten. Bei Häusern mit hohen Aufwendungen für die Renovierung vergeben die Bank selten hohe Kredite. Verfügen Sie über Eigenkapital, können Sie die vorhandenen Mittel selbst für die Renovierung nutzen.
Vorteile für den Verkäufer:
Der Verkäufer profitiert mit der Flexibilität des Hausverkaufs auf Rentenbasis. Die Rendite kann mit dem Verkauf als Leibrente deutlich erhöht werden. Verkauft der Verkäufer in Zeiten einer niedrigen Inflation, sind die Raten für diesen Wert fixiert. Erhöht sich die Preissteigerung in der Zukunft, ist der Verkäufer davon nur begrenzt betroffen. Die Ratenhöhe kann an die Inflation angepasst werden. Somit ist der Hausverkauf ein gutes Geschäft und unabhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung.
Verkauft der Verkäufer die selbst genutzte Immobilie, kann ein lebenslanges Wohnrecht fixiert werden. Dank dieser Konstellation ist kein Auszug zu Lebzeiten erforderlich. Gleichzeitig profitiert der Verkäufer monatlich oder pro Quartal von den regelmäßigen Renten. Ein weiterer Vorteil ist die bessere Besteuerung für den Verkäufer.
Aufgrund der Eintragung der Rentenzahlungen als Reallast im Grundbuch ist der Verkäufer sehr gut abgesichert. Bei einem potenziellen Weiterverkauf hat der Verkäufer weiterhin die maximale Sicherheit. Nach Paragraf 1105 des Bürgerlichen Gesetzbuches hat der Begünstigte einen Anspruch auf die wiederkehrenden Rentenzahlungen.
In welchen Konstellationen lohnt sich ein Verkauf auf Rentenbasis
- Die Rente soll kontinuierlich aufgestockt werden.
- Der Verkäufer möchte in seiner Immobilie bis zum Lebensende leben.
- Um Instandhaltungen, Renovierungen und Sanierungen soll sich jemand anderes kümmern.
- Es gibt keine Erben und das Vermögen soll bereits zu Lebzeiten aufgebraucht werden.
- Für den Ehepartner soll Sicherheit bestehen. Das lebenslange Wohnrecht soll für beide Ehepartner abgesichert sein.
Die Besteuerung des Hauskaufs auf Rentenbasis
Hauskauf auf Rentenbasis – Steuern beachten
Die Rentenzahlungen gelten in Deutschland als sonstige Einkünfte. Nach Paragraf 22 des Gesetzes zur Einkommenssteuer müssen Sie den Ertragsanteil versteuern. Diese ergibt sich aus der Lebensalterstafel. Der zu versteuernde Anteil reduziert sich mit zunehmendem Anteil. Bei einem Verkauf eines 60-Jährigen liegt der Anteil bei 22 Prozent. Erfolgt der Verkauf durch eine 20-Jährige, sind 50 Prozent der Rente zu versteuern.
Bei dem Kauf einer Immobilie ist durch den Käufer eine Grunderwerbsteuer zu zahlen. Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Die Höhe der Steuer muss bei einem Kauf auf Rentenbasis in voller Höhe gezahlt werden. Die Grunderwerbsteuer ist regional unterschiedlich hoch.
In Bayern oder Sachsen beträgt die Höhe der Steuer 3,5 Prozent des Verkehrswertes. In Sachsen-Anhalt liegt die Steuerhöhe bei 5 Prozent. Thüringen, das Saarland, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein sind mit 6,5 Prozent Spitzenreiter bei der Grunderwerbsteuer.
Lesetipp: Grunderwerbsteuer absetzen.
Auch Schenkungssteuer kann anfallen
Bei der Besteuerung ist in bestimmten Konstellationen die Schenkungssteuer zu beachten. Üblicherweise fällt die Steuer dann an, wenn die Immobilie verschenkt wird. Bei dem Rentenkauf wird die Immobilie über die Renten abgezahlt. Ist der Wert deutlich zu gering, kann die Schenkungssteuer anfallen. Ob eine Schenkungssteuer anfällt, wird im Bedarfsfall eine Wertermittlung vollzogen. Die Differenz zwischen diesem ermittelten Verkehrswert und dem Kaufpreis stellt die Grundlage der Besteuerung dar. Bis zu einer Differenz von 20.000 Euro ist keine Schenkungssteuer zu entrichten. In diesem Fall gilt die Freigrenze.
Wie erfolgt die Berechnung der Rentenhöhe bei dem Hauskauf auf Rentenbasis:
Für die Berechnung der Höhe der Rente ist der Verkehrswert maßgeblich. Ebenso wird die Lebenserwartung des Verkäufers berücksichtigt. Diese wird auf Basis der Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes ermittelt. Für die finale Rate ist zudem die Zinshöhe entscheidend. Diese wird auf Grundlage des aktuellen Leitzinses festgelegt. In unserem Beispiel hat die Immobilie einen Wert von 290.000 €. Verkäufer ist eine Frau im Alter von 45 Jahren. Die monatliche Rente beträgt 1.400 € bei einer Verzinsung von 5 Prozent. Liegt für die Verkäufer ein Wohnrecht vor, wird die monatliche Miete abgezogen. Die Wohnfläche der Immobilie beträgt 150 Quadratmeter und die Kaltmiete 6 € pro Quadratmeter. Somit reduziert sich die Rate auf 500 € pro Monat.
Fazit – der Hauskauf auf Rentenbasis
Der Hauskauf oder Hausverkauf auf Rentenbasis kann eine sinnvolle Option darstellen. Je nach persönlichen Gegebenheiten ist diese Möglichkeit eine Alternative zu dem Hauskauf mit einer Einmalzahlung. Für den Verkäufer lohnt sich dieser Weg ebenfalls. Soll ein lebenslanges Wohnrecht abgesichert werden? Oder gibt es keine Erben? In diesen Fällen ist der Hausverkauf auf Rentenbasis eine Option. Berechnen Sie unter Berücksichtigung verschiedener Szenarien, ob ein Hauskauf oder Hausverkauf auf Rentenbasis sinnvoll ist. Vergleichen Sie die Möglichkeit mit einem Kauf oder Teilkauf unter Abwägung aller Aspekte.
Siehe auch Hausverkauf auf Rentenbasis
