Es gibt viele Gründe warum man den Hauswert ermitteln möchte. Der Verkauf ist wohl der häufigste Grund. würde. Wenn Sie genau dies vorhaben sollten, so sollten Sie sich vorab mit dem Wert Ihrer Immobilie genauestens befassen. Denn nur so können Sie selbstbewusst in die Verhandlungen gehen und einen passenden Preis herausholen. Bei der Wertermittlung spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Welche das sind, was die Schätzung vom Profi kostet und noch viel mehr möchten wir Ihnen in diesem Artikel zum Thema „Was ist mein Haus wert?“ aufzeigen. Auf diese Faktoren kommt es bei der Wertermittlung an:
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie und wofür ist dieser?
Um den Wert einer Immobilie festlegen zu können, werden bei einem Gutachten verschiedene Parameter zusammengetragen, woraus dann der Verkehrswert ermittelt wird. Die meisten kennen diesen wohl besser als Marktwert. Er definiert also den aktuellen Preis eines Objekts zum Zeitpunkt der Verkehrswertermittlung.
Die Erhebung des Verkehrswerts eines Hauses findet immer dann statt, wenn dieses verkauft werden soll. Ohne ein solches Gutachten besteht nämlich die hohe Wahrscheinlichkeit, dass das Haus zu einem unpassenden Preis den Besitzer wechselt. Weiterführen wird der Verkehrswert auch bei folgenden Sachverhalten benötigt:
- Scheidungen
- Erbschaften
- Krediten
- Steuererhebungen
- Zwangsversteigerungen
- und Schenkungen
Welche Faktoren bestimmen den Wert einer Immobilie?
Um ein Wohnobjekt ordentlich bewerten zu können, werden unterschiedliche Faktoren zusammengeführt. Sie alle zusammen entscheidend letztendlich über den Preis beziehungsweise Wert einer Immobilie. Die wichtigsten möchten wir Ihnen kurz aufzeigen.
Die Lage der Immobilie
Was ist mein Haus wert: Die Lage bestimmt den Preis
Die Phrase: “Entscheidend ist die Lage, die Lage, die Lage” kennt wohl jeder. Jedoch wird dieser Spruch oftmals Missverstanden. Denn die Wiederholungen sollen nicht die Wichtigkeit dieses Faktors klarstellen, sondern stehen für das engere und weitere Umfeld einer Immobilie. Grundsätzlich wird zwischen zwei Lage-Ebenen unterschieden:
Die Makrolage – hierzu werden das Land, die Stadt und die umliegende Region sowie der Stadtteil gezählt
Die Mikrolage – hierzu werden die Straße, die unmittelbare Nachbarschaft sowie die umliegenden Umgebungseinflüsse gezählt.
Der Standort einer Immobilie ist insofern wichtig, da zwischen harten und weichen Lagefaktoren unterschieden wird. Zu den harten Lagefaktoren zählen beispielsweise die Entfernung bis zum Spielplatz, Bahnhof oder der Autobahn. Diese sind also quantifizierbar.
Zu den weichen Lagefaktoren gehören unter anderem der Ruf einer Straße oder eines Stadtteils. Hier geht es also um die subjektive Einschätzung der Lagequalität. Schließlich möchte niemand mit seiner Familie in einer Region leben, in welcher ein Milieu vorherrscht und somit viele Straftaten begangen werden. Auch solche Dinge haben Einfluss auf den Marktwert.
Eine Einschätzung „was ist mein Haus wert“, ist ohne die genaue Lage nicht möglich!
Der Zustand und das Alter der Immobilie
Das Alter eines Hauses lässt sich anhand des Baujahrs einfach bestimmen. Im Hinblick auf den Zustand wird es dagegen schon tiefgehender. Klassische Punkte bei diesem Faktor sind der Modernisierungsstand sowie der Energiestandard. Ist die Immobilie also renovierungsbedürftig und müsste ein neuer Besitzer mit weiteren Kosten rechnen? In einem solchen Fall würde der Verkehrswert deutlich niedriger ausfallen.
Die Bestückung/Ausstattung der Immobilie
Die Ausstattung einer Immobilie hat natürlich auch Auswirkungen auf den Verkehrswert. Hier können etliche Punkte aufgeführt werden. Unter anderem ein Garten, ein Balkon, die Terrasse, die Anzahl an WCs, eine Einbauküche oder ein Aufzug. Gleiches gilt außerdem für eine Garage oder einen Garagenplatz sowie den Keller. Zur Ausstattung eines Hauses gehört natürlich auch die Heizung sowie die verwendeten Baumaterialien. Grundsätzlich gilt: Desto hochwertiger diese Gegenstände sind, desto wertvoller wird das Haus durch diese.
Die Marktlage – Angebot und Nachfrage
Natürlich darf auch der Faktor Angebot und Nachfrage nicht in der Immobilienbewertung fehlen. Schließlich ist nicht nur die Größe und Beschaffenheit entscheidend für einen hohen Wert, sondern auch die Nachfrage. Objekte in Ballungszentren sind natürlich hier klar im Vorteil. Schließlich ziehen immer mehr Menschen in die Großstädte des Landes. Die Preise für Immobilien am Land sind oftmals günstiger. Jedoch gilt dies nicht für alle gleichermaßen. So kann ein Haus in Alpennähe beispielsweise durchaus eine hohe Nachfrage hervorrufen.
Zwischen welchen Bewertungsverfahren wird unterschieden um den Hauswert zu ermitteln ?
Um den Wert einer Immobilie festlegen zu können, wird grundsätzlich zwischen drei Bewertungsverfahren unterschieden. Um den Verkehrswert Ihres Hauses feststellen zu können, ist es wichtig, dass Sie das passende Bewertungsverfahren auswählen. All diese drei können für Grundstücke als auch Häusern auf nationaler Ebene verwendet werden.
#1: Das Sachwertverfahren
Hauptsächlich angewendet wird das Sachwertverfahren bei Reihen- und Doppelhäusern. Teilweise gilt dies auch für Einfamilienhäuser. Bei der Wertermittlung mit diesem Verfahren werden der Bodenrichtwert und die Herstellungskosten der Immobilie sowie der Außenanlagen errechnet. Aber auch weitere Faktoren spielen hier eine Rolle. So werden die durchschnittliche Nutzungsdauer (80 Jahre) sowie die jährliche Wertminderung, welche jährlich bei ca. 1,25 % liegt, in die Berechnung mit einbezogen.
#2: Das Vergleichswertverfahren
Sehr gerne bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern genutzt wird das Vergleichswertverfahren. Grundsätzlich also bei allen Wohnobjekten, welche privat genutzt werden. Beim Vergleichswertverfahren wird die Immobilie anhand verschiedener Merkmale mit ähnlichen, in der umliegenden Region Angeboten in Konkurrenz gesetzt, wodurch sich ein Vergleichswert ermitteln lässt. Dafür miteinbezogen werden unter anderem die Lage, Größe, Nutzung, die Ausstattung sowie der bauliche Zustand.
#3:Das Ertragswertverfahren
Ebenso wie die beiden ersten ist auch das Ertragsverfahren etwas komplex. Anwendung findet es hauptsächlich bei Mehrfamilienhäusern und Mietwohnungen sowie bei Immobilien und Grundstücken fürs Gewerbe. Bei diesem Verfahren für die Wertermittlung spielt der tatsächliche Sachwert nur eine untergeordnete Rolle. Vielmehr im Fokus steht dafür jedoch die Rentabilität. Welche Mieteinnahmen können vom Eigentümer also erzielt werden? Um aus diesen Daten einen passenden Ertragswert ermitteln zu können, kommt eine komplexe Formel zum Einsatz.
Welche Unterlagen sind für die Wertermittlung wichtig?
Wenn Sie den Wert Ihres Hauses bestimmen möchten oder jemanden damit beauftragt haben, dann müssen dafür einige Unterlagen zusammengeführt werden. Dazu gehören:
- ein Grundriss der Immobilie
- ein Lageplan sowie eine Flurkarte
- eine Wohnflächenberechnung
- ein Grundbuchauszug
- ein Energieausweis
- sowie eine Baubeschreibung z.B. Baupläne
Wer kann den Verkehrswert eine Immobilie berechnen?
In der Regel wird der Marktwert eines Hauses von Gutachtern oder Immobilienmaklern ermittelt. Bei einer gerichtlichen Veranlassung jedoch darf nur ein anerkannter Immobiliengutachter für dieses Aufgabe ausgewählt werden. Eine “mechanische” Wertfindung sollte keinesfalls erfolgen, da die aktuellen Marktbedingung bei einem Verkehrswertgutachten immer enthalten sein müssen. Tipp: Vor dem Verkauf mit einem Makler immer erst von diesem das Haus schätzen lassen. So weiß man was man erwarten kann.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten vom Experten?
Die Kosten für eine seriöses Wertgutachten setzen sich zum einen aus dem geschätzten Wert sowie dem notwendigen Aufwand des Verfahrens an sich zusammen. Das Honorar für die Dienstleistung darf vom Experten frei festgelegt werden. Viele Webseiten bieten zudem einen kostenlosen Schnellcheck an. Der aktuelle Marktwert lässt sich mit einer solchen Bewertung annähernd genau herausfinden.
Worauf ist bei der Verkehrswert-Erhebung dringend zu achten?
Grundsätzlich ist es wichtig, während eines Wertgutachten die persönlichen Emotionen vollkommen herauszulassen. Schließlich verkörpert der Verkehrswert zum größten Teil nachvollziehbare Fakten und weniger persönliche Vorlieben oder Gefühle. Deshalb ist es wichtig, ganz egal ob die Ermittlung online oder offline geschieht, dass alle Informationen wahrheitsgetreu sind. Ansonsten ist das Ergebnis wenig repräsentativ.
Lässt sich der Marktwert einer Immobilie verbessern?
Ja, der Verkehrswert eines Wohnobjekts kann erhöht werden. Immobilienbesitzer haben verschiedene Möglichkeiten dies zu tun. Möglich machen dies zum einen Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen.
#1: Instandhaltungsmaßnahmen
Bei den Instandhaltungsmaßnahmen wird grundsätzlich zwischen vorbeugenden und korrektiven Maßnahmen unterschieden.
Wenn Sie den Hauswert ermitteln zählt auch was in den letzten Jahren saniert wurde
Vorbeugende Instandhaltungsmaßnahmen
Diese Maßnahmen werden getroffen, um bestimmte Bereiche und Gegenstände einer Immobilie vor Schäden zu bewahren und die gewünschte Funktionsweise zu erhalten. Folgende Dinge können für eine Wertsteigerung getan werden:
- die Heizung und Lüftungsanlage kann gewartet werden
- gleiches gilt für den Wasserfilter des Trinkwasseranschlusses oder den Aufzug
- ebenso lässt sich eine Spülung der Entwässerungsleitung
- oder eine Feuerlöscherprüfung durchführen
- auch ein neuer Fassadenanstrich oder eine Dachreinigung
- sowie das Entfernen von Schädlingen wie Ratten fällt in diese Kategorie
Korrektive Instandhaltungsmaßnahmen
Diese Maßnahmen werden getroffen, um Mängel und Schäden an Gebäude oder Grundstück zu beheben, sodass die gewünschte Funktionsweise wieder gewährleistet ist. Folgende Maßnahmen in dieser Kategorie können für eine Wertsteigerung getan werden:
- Risse und Löcher in der Fassade können gefüllt werden
- lose Dachziegel und die generelle Versorgungstechnik lässt sich reparieren
- Schlaglöcher und fehlende Steine in der Einfahrt oder auf den Wegen am Grundstück können geebnet beziehungsweise geschlossen werden
Hinweis: Vorbeugende und korrektive Maßnahmen, die der Instandhaltung dienen, sollten jedoch nicht nur vor einem unmittelbaren Verkauf, sondern regelmäßig erledigt werden. Den so lässt sich der Wert der Immobilie langfristig erhalten und sogar steigern.
Daneben sollte man natürlich schauen, dass keine Schädlinge wie Ratten oder ähnliches es sich auf dem Grundstück bequem machen.
#2: Modernisierungsmaßnahmen
Eine Wertsteigerung kann ebenso durch Modernisierungsmaßnahmen herbeigeführt werden. Als Hausbesitzer stehen Ihnen einige Möglichkeiten dafür zur Verfügung. Dazu können gehören:
- eine Wärmedämmung von Fenstern, Dach und Wänden
- die Einrichtung einer energiesparenden Heiztechnik
- der Anbau eines Balkons oder die Installation eine Aufzugs
- das legen neuer Leitungen für die Elektronik
- die Verbesserung des Schallschutzes
- eine Wohnraumerweiterung
- das einbinden von erneuerbaren Energien (Solar Panels)
- die Modernisierung der Küche oder des Badezimmers
Wie sehr beeinflusst der Verkehrswert den Verkaufspreis?
Mit der Ermittlung des Marktwerts einer Immobilie wird eine wichtige Grundlage gelegt, die für die Findung eines Angebotspreises unerlässlich ist. Wohnobjekte werden schließlich nicht einfach zum Verkehrswert gekauft und verkauft. Neben dem Angebot und der Nachfrage spielen hier auch persönliche Interessen eine Rolle. So könnte ein Käufer mit Ihrer Immobilie etwas ganz anderes vorhaben als Sie bisher mit ihr. Jedoch ist eine Marktwertermittlung für den Verkaufsprozess sowie für weitere Sachverhalte (wie oben bereits beschrieben) wichtig, um einen passenden Angebotspreis berechnen zu können. Somit ist der Einfluss durchaus spürbar.
Was ist mein Haus wert: Diese 3 Fehler bei der Immobilienbewertung vermeiden
Eine Immobilie verfügt über viele Werte. Dazu gehören beispielsweise der Versicherungswert, der Beleihungswert, der Ertragswert usw. All diese dienen einem speziellen Zweck und sind nicht mit dem Verkehrswert zu verwechseln! Gerade bei einem Verkauf oder einer Hypothek ist die richtige Zahl entscheidend.
Fehler 1: Das Haus mit anderen Liegenschaften vergleichen
Jede Immobilie ist einzigartig. Denn die wertvollen Parameter wie Lage, Größe, Alter, Volumen sowie Bausubstanz und Zustand sind nie zu 100% gleich. Aus diesem Grund kann eine Immobilie nicht einfach mit der gleichen Verhandlungsgrundlage des Nachbarn gehandelt werden. Auf den Plattformen für Immobilien im Internet sich haufenweise Inserate zu finden, welche mit unrealistischen Preisen deklariert worden sind. Besonders davon betroffen sind private Wohnobjekte wie Einfamilienhäuser und Wohnungen. Eine seriöse Wertermittlung für Ihr Haus kann sich also durchaus lohnen.
Fehler 2: Hohe Erwartung & fehlende Bewertung
Der Marktwert eines Hauses wird nicht selten an den persönlichen Emotionen des Besitzers festgemacht. (“Unser Haus ist das Schönste in der Umgebung”) Derartige Assoziationen sorgen für utopische Erwartungen von den Eigentümern. Bleiben Sie daher neutral und lassen Sie Zahlen und Fakten sprechen. Denn ein Verkaufsversuch mit zu hohen Preisvorstellungen kann große Schäden nach sich ziehen. Angebote, welche zu lange am Markt sind, verlieren mit der Zeit stark an Vertrauen. Dieses wird dann noch mit jeder weiteren Preissenkung zunehmend verstärkt.
Fehler 3: Spezielle Bewertungen ergeben noch keinen Marktwert
Eine Immobilie verfügt über viele Werte. Dazu gehören beispielsweise der Versicherungswert, der Beleihungswert, der Ertragswert usw. All diese dienen einem speziellen Zweck und sind nicht mit dem Verkehrswert zu verwechseln!
Fazit: Was ist mein Haus wert
Um einen möglichst genauen Marktwert für Ihr Haus ermitteln zu können ist die passende Bewertungsverfahren wichtig. Zum Hauswert zählen nicht nur das Haus und das Grundstück, sondern auch die Ausstattung. Lassen Sie diese also regelmäßig in Stand setzen und investieren Sie wenn möglich sogar in Modernisierungsmaßnahmen, um den Wert langfristig zu halten und zu steigern. Vor einem Verkauf sollten Sie Wertermittlung jedoch stets von einem Experten durchführen lassen, um die richtige Verhandlungsgrundlage mit möglichen Kunden zur Hand zur haben.
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