Eigentumswohnung

Eine Eigentumswohnung ist eine rechtlich selbstständige Wohneinheit, die sich innerhalb von einem Gebäude mit mehreren abgetrennten Räumlichkeiten, befindet. Sie ist ein herkömmliches Immobilieneigentum und somit das Eigentum an einem Ein- oder Mehrfamilienhaus.

Wann ist eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus keine Eigentumswohnung?

Diese Objekte sind Alleineigentum von einer Person oder sie sind gemeinsames Eigentum von mehreren Personen. Hat ein bestimmtes Objekt mehrere Wohnungen, dann hat eine einzelne Wohnung rechtlich keinen eigenen Status. Sie kann also nicht einzeln weiter veräußert werden. Dann ist es keine Eigentumswohnung. Die rechtliche Grundlage für Eigentumswohnungen ist, im Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz). § 1 Begriffsbestimmungen, festgehalten. In diesem Gesetz sind alle Bestimmungen zum Nutzungsrecht aller Teile des Gebäudes, die nicht bewohnt werde, festgehalten. Die Eigentümer haben demnach das Nutzungsrecht für gemeinschaftliche Einrichtungen. „Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.“ (§1V WEG)

Eine Eigentumswohnung hat einen eigenen rechtlichen Status

Nur eine Eigentumswohnung kann separat erworben werden

Die Eigentumswohnung kann man einzeln verkaufen. Damit ist sie ein Gegenstand des Rechtsverkehrs. Sie ist rechtlich kein Teil des Gesamtgefüges des Gebäudes, zu dem sie gehört und wird dem Eigentümer in Form von Sondereigentum zugewiesen. Aus diesem Grund erklärt § 1 I WEG, an Wohnungen, die zu Wohnzwecken Wohnungseigentum sind und an den gewerblichen Einheiten ein Teileigentum erklärt werden kann. Eine Eigentumswohnung ist im Sinnes des Gesetz ein Wohnungseigentum. Das Wohnungseigentum ist nach § 1 II WEG als Sondereigentum an der bestimmten Wohnung definiert. Dafür gilt aber die Voraussetzung, dass diese Räumlichkeiten zu Wohnzwecken genutzt werden. Sind es Räumlichkeiten, die nicht für einen Wohnzweck eingerichtet worden sind, sind sie nur Teileigentum und es wird angenommen, dass sie gewerblich genutzt werden (§ 1 III WEG).

Wie entsteht ein Wohnungseigentum innerhalb eines Grundstücks

Wohnungseigentum (Eigentumswohnung) entsteht, indem der Eigentümer des Grundstücks beispielsweise ein Bauträger durch eine Teilungserklärung dieses Grundstück in Anteile für Miteigentümer aufteilt, sodass jeder Anteil auch Sondereigentum an einer der Wohnungen und/oder an den nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen, als Teileigentum entsteht. Wenn mehrere Personen an dem Grundstück Miteigentümer sind, findet die Begründung des Wohnungseigentums durch Teilungsvertrag statt. Miteigentumsanteile berechnet man zumeist nach dem Verhältnis durch die Quadratmeterzahlen der einzelnen Wohnflächen. Sie werden in Tausendstel Bruchteilen definiert.

Voraussetzung Abgeschlossenheit

Voraussetzung für die Aufteilung einer Immobilie ist, dass jede der Wohnungen oder Gewerbeeinheiten in sich abgeschlossene Einheiten sind. Die Abgeschlossenheit muss mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung, die ein Architekt verfasst, bestätigt werden. Die Teilungserklärung bzw. der Teilungsvertrag muss für die Begründung des Wohnungs- und Teileigentums beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht werden und muss mit einem Aufteilungsplan, der selbst auf einer Abgeschlossenheitsbescheinigung beruht, verbunden werden. Der Aufteilungsplan wird durch die Baubehörde mit einer Unterschrift und Siegel bzw. Stempel versehen und ist eine Bauzeichnung, aus der man die Aufteilung, Lage sowie die Größe der Räumlichkeiten klar ersehen kann.

§ 5 WEG entscheidet

In § 5 WEG wird sowohl der Gegenstand als auch das Sondereigentum definiert

In den vier Abschnitten sind alle rechte der Eigentümer von Wohnungen festgehalten.

(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, daß Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.

(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander können nach den Vorschriften des 2. und 3. Abschnittes zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung zu der Vereinbarung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird. Bei der Begründung eines Sondernutzungsrechts ist die Zustimmung des Dritten nicht erforderlich, wenn durch die Vereinbarung gleichzeitig das zu seinen Gunsten belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird.

Siehe Dejure.

Vorteile einer Eigentumswohnung

• Eigentumswohnungen sind häufig im Stadtzentrum oder in den anliegenden Stadtbezirken von größeren Städten. Dieses Merkmal ist ein ausschlaggebend.
  Dabei spielt die zentrale Nähe zu einer Innenstadt und Flexibilität durch öffentliche Verkehrsmittel, um schnell mitten im Geschehen oder auch im Grünen sein zu können, eine maßgebliche Rolle.
• Ein weiterer Vorteil der Eigentumswohnung ist, dass sie je nach ihrer Größe und der Lage meistens günstiger ist als z.B, ein Einfamilienhaus der gleichen Wohnfläche und in der gleichen Umgebung.
• Die Nebenkosten von Eigentumswohnungen sind geringer als bei Mietwohnungen. Zudem kümmert sich die Hausverwaltung um alles rund ums Haus, wie zum Beispiel Versicherungen, Schneeräumung, Gartendienst u.a.
• Das Risiko von Reparaturen und Sanierungen wird auf mehrere Eigentümer verteilt
• Die Anzahl von Eigentumswohnungen ist in Ballungsgebieten deutlich höher als jene der zu einem Verkauf stehender Wohnhäuser. Man kommt also schneller zu einem Wohneigentum.
• Große Vorteile der Eigentumswohnung gegenüber der Mietwohnung sind gestalterische Freiheiten in den Räumen und der Wegfall monatlicher Mietzahlungen.
• Viele Eigentumswohnungen bieten genug Raum für ein Familienleben.
• Eigentumswohnungen bieten dem Eigentümer eine Absicherung im Alter oder können als Geldanlage dienen.
• Die Gefahr einer Kündigung wegen Eigenbedarfs entfällt und stellt einen Vorteil gegenüber einer Mietwohnung dar.

Nachteile einer Eigentumswohnung

Neben den Vorteilen gibt es auch Nachteile bei einer Eigentumswohnung. Diese sind gegenüber dem Wohnhaus: eine eingeschränkte Größe und die Freiheit anzubauen.
Eigentumswohnungen sind auf eine Größe festgelegt.

• Bei Wohnhäusern gibt es die Möglichkeit, den Wohnraum durch einen Anbau zu vergrößern.
• Die zentrale Lage der Eigentumswohnung kann für einige ein Nachteil sein.
• Ein weiterer Nachteil kann eine eingeschränkte Bewegungsfreiheit darstellen.
• Alle gemeinschaftlichen Nutzflächen, wie der Hinterhof, Garten oder Trockenraum werden gemeinsam mit den anderen Hausbewohnern genutzt.
• Ein Nachteil der Eigentumswohnung gegenüber der Mietwohnung ist insbesondere eingeschränkte Flexibilität. Eigentümer können nicht einfach in eine andere Stadt umziehen, falls sich ihre Lebensumstände ändern. Ein Umzug muss wohlüberlegt sein. Der Eigentümer muss entscheiden, ob er diese Immobilie verkauft oder vermietet.
• Eigentümer sind zu regelmäßigen Eigentümerversammlungen verpflichtet, um gemeinsam mit anderen Besitzern in Bezug auf die Immobilie Entscheidungen zu treffen.
• Höhere laufende Kosten für die Verwaltung erfordern die Abstimmung mit den anderen Eigentümern und man hat keine volle Kontrolle darüber. Unter Umständen gibt es Streit in der WEG. Rücklagen für die Immobilie müssen gezahlt werden, auch wenn der Einzelne gerade knapp bei Kasse ist oder keine Reparaturen anstehen.