Der Erwerb einer Immobilie ist nur in den seltensten Fällen rein mit eigenen Mitteln finanzierbar. Aus diesem Grund greift man auf eine entsprechende Baufinanzierung zurück. Die Baufinanzierung erfolgt mithilfe von Darlehen sowie in einigen Fällen auch mit staatlichen Fördermitteln. Für die Darlehen gibt es unterschiedliche Varianten und auch die Fördermöglichkeiten hängen von verschiedenen Faktoren ab. In der Regel besteht eine Baufinanzierung aus verschiedenen Bausteinen. Das zentrale Element dabei ist das Darlehen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie eine Baufinanzierung am besten in Angriff nehmen.
Der Weg zur Baufinanzierung
Eine solide Baufinanzierung führt man in mehreren Schritten durch. Dazu zählen:
- Die Einrichtung des Budgets
- Die Zusammenstellung der notwendigen Unterlagen für die Finanzierungsanfrage
- Das Beratungsgespräch zur Baufinanzierung
- Die Prüfung der Kreditkonditionen
- Absicherung der Risiken
- Die Anschlussfinanzierung
Am Anfang steht das Budget
Der Kauf einer Immobilie oder die Errichtung eines Eigenheims ist mit Kosten verbunden. Diese bestehen nicht nur aus dem Kaufpreis einer Immobilie, sondern auch aus einer Vielzahl an diversen Nebenkosten. Die wichtigsten Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie setzen sich aus folgenden Punkten zusammen:
- Die Grunderwerbsteuer
- Die Maklerprovision
- Die Notarkosten
Der Kaufpreis einer Immobilie bildet zusammen mit den Nebenkosten die Gesamtkosten. Diese bilden die Grundlage, um zu ermitteln, welche Immobilie man sich mit dem vorhandenen Budget leisten kann und wie hoch der Bedarf an zusätzlichem Fremdkapital ist. Prinzipiell ist beim Kauf einer Immobilie oder dem Bau eines Eigenheims eine Eigenkapitalausstattung von mindestens 20 % günstig. Der Rest kann mit Fremdkapital finanziert werden.
Die Zusammenstellung der Unterlagen
Eine Baufinanzierung sollte auf jeden Fall gründlich durchdacht werden. Um gut vorbereitet in das Finanzierungsgespräch mit der Bank einzusteigen, müssen einige Unterlagen zusammengestellt werden. Zu diesen Unterlagen zählen in erster Linie:
- Eine genaue Aufstellung des eigenen Vermögens
- Einkommensnachweise
- Sicherheiten wie Bürgschaften, Wertpapiere etc.
- Eine Zusammenstellung aller laufenden Kredite und Verbindlichkeiten
- Die Baugenehmigung sowie die genauen Baupläne und die Angabe der Fläche sowie gegebenenfalls ein Foto von der zu erwerbenden Immobilie.
Das Beratungsgespräch
Banken sind vor einer Kreditvergabe gesetzlich dazu verpflichtet, Kreditnehmer umfangreich aufzuklären. Dies geschieht im Rahmen eines umfassenden Beratungsgesprächs. Dabei sollten vor allem die wichtigsten Eckpunkte der Baufinanzierung angesprochen werden. In einem vom Bundesverband der Immobilienfinanzierer (bvdif) standardisierten Beratungsgespräch gelten folgende Schwerpunkte:
- Die offizielle Finanzierungsanfrage
- Die Erklärung der verschiedenen Finanzierungsvarianten und die damit verbundenen Chancen und Risiken.
- Informationen über die mit der Finanzierung verbundenen Kosten und Kündigungsmöglichkeiten.
- Die Selbstauskunft des Kreditnehmers
- Anfertigung eines Beratungsprotokolls
- Abschluss des Finanzierungsantrags
Die Bank prüft im Anschluss an das Finanzierungsgespräch den Darlehensantrag. Für die Vergabe eines derartigen Kredits gelten jedoch strenge Richtlinien, die in den sogenannten Wohnimmobilienkreditrichtlinien verankert sind.
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinien
Diese Richtlinien stellen klar fest, wie Banken bei der Vergabe von Darlehen im Rahmen der Baufinanzierung vorgehen müssen. Ins Leben gerufen wurden diese Richtlinien in Deutschland im Jahr 2016. Sie sollen für einen besseren Schutz der Verbraucher sorgen, erschweren jedoch gleichzeitig auch die Kreditvergabe durch die Banken. Insbesondere regeln diese Richtlinien, wann und unter welchen Umständen eine Bank ein Darlehen vergeben darf. Aus diesem Grund führen die Banken nun ein umfangreiches Prüfverfahren durch. Damit soll eruiert werden, ob und in welchem Umfang ein Kreditnehmer fähig ist, ein Darlehen auch zurückzubezahlen. Die Grundlage dafür bildet eine umfassende Bonitätsprüfung. Dabei muss der Antragsteller seine Einkommensnachweise, seine Einkommensteuerbescheide der letzten Jahre sowie Nachweise über Unterhaltszahlungen oder anderen Krediten liefern. Darüber hinaus werden noch weitere Fragen an den Kreditnehmer gestellt. Dazu zählen beispielsweise Fragen nach
- dem Alter des Kreditnehmers
- der zukünftigen Familienplanung
- der Branche in welcher der Antragsteller tätig ist
- der Wertentwicklung einer Immobilie
- Versicherungen des Kreditnehmers
Die Prüfung der Konditionen
Nach dem Beratungsgespräch erhält der Kreditnehmer von der Bank den Darlehensvertrag. Dieser sollte eingehend einer Prüfung unterzogen werden. Im Darlehensvertrag sind mehrere Punkte aufgelistet:
- Namen von Kreditnehmer und Baufinanzierer
- Die vereinbarte Summe des Darlehens
- Angabe von Nominalzins und Effektivzins
- Die Tilgung
- Kosten für den Kreditvertrag
- Die Dauer der Zinsbindung
- Die Sicherheiten für das Darlehen
- Richtlinien für die Kündigung des Kreditvertrags
Daneben können noch andere Vertragsbestandteile wie die Möglichkeit einer Sondertilgung und einer damit verbundenen Vorfälligkeitsentschädigung aufscheinen. Die meisten Banken verlangen für eine gesamte Tilgung des Kredits vor dem Ende der Laufzeit eine Vorfälligkeitsentschädigung. Der häufigste Grund für eine vorzeitige Tilgung stellt der Verkauf der erworbenen Liegenschaft dar. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung richtet sich nach dem Zinssatz. Je niedriger der vereinbarte Zinssatz ist, desto höher fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus. Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung muss sich nach der Rendite richten, welche man für Pfandbriefe erhält.
Die Risikoabsicherung
Jeder Kredit ist vor allem für die Banken mit einem Ausfallrisiko verbunden. Um dieses möglichst gering zu halten, verlangen die Banken für das Darlehen eine Restschuldversicherung. Alternativ dazu kann auch eine Lebensversicherung oder eine Berufsunfähigkeitsversicherung als Risikoabsicherung verwendet werden. Der Abschluss einer eigenen Restschuldversicherung ist natürlich mit zusätzlichen Kosten verbunden.
Die Anschlussfinanzierung
Nachdem die Frist für die Sollzinsbindung abgelaufen ist, bleibt in der Regel noch eine Restschuld übrig. Diese müssen Kreditnehmer dann meist auch mithilfe eines eigenen Kredits tilgen. Dafür gibt es zwei Möglichkeiten. Entweder der Kreditnehmer nimmt einen neuen Kredit bei der gleichen Bank auf, bei der er die Baufinanzierung abgeschlossen hat. In diesem Fall müssen für den neuen Kredit die Zinsen ebenfalls neu verhandelt werden. Die zweite Möglichkeit besteht darin, eine Umschuldung mit einem Kredit bei einer anderen Bank durchzuführen. Viele Banken bieten ein sogenanntes Forward Darlehen an, bei dem der Zinssatz für einen späteren Kredit bereits während der Laufzeit des alten Kredits fixiert wird.
Die Umschuldung durch einen Kredit bei einer anderen Bank
In manchen Fällen ist es günstig, einen neuen Kredit bei einer anderen Bank aufzunehmen. Diese Vorgehensweise lohnt sich vor allem dann, wenn der Zinssatz für den neuen Kredit wesentlich niedriger ist als bei der bestehenden Bank. Wenn das Darlehen mit einer Grundschuld besichert ist, muss diese an die neue Bank abgetreten werden. Dafür verlangt die ursprüngliche Bank jedoch Kosten, die bis zu 0,3 % der Kreditsumme ausmachen können. In diesem Fall sollte man diese Kosten der künftigen Zinsersparnis durch den neuen Kredit gegenüberstellen.
Weigert sich die alte Bank die Grundschuld abzutreten, kann dies jedoch teuer werden. In dem Fall muss der Kreditnehmer die Grundschuld löschen und zugunsten der neuen Bank eintragen lassen. Das verursacht Grundbuchkosten und Notarkosten.
Es lohnt sich auf jeden Fall, wenn Kreditnehmer vor der Prolongation des Kredits oder einer Umschuldung einen Vergleich beider Varianten durchführen. Dadurch kann man auf die kostengünstigere Version umsteigen.
Die Arten der Baufinanzierung
Für die Fremdfinanzierung stehen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung. Die Baufinanzierung als solche stellt ein langfristiges zweckgebundenes Darlehen dar. Vor dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses sollte man verschiedene Finanzierungsangebote von Banken miteinander vergleichen. Nicht nur die Konditionen für einen Kredit unterscheiden sich, sondern es werden für die Baufinanzierung Kredite in mehreren Varianten angeboten. Dazu gehören:
- Die klassische Baufinanzierung
Bei dieser Form der Baufinanzierung vereinbart der Kreditnehmer mit der Bank eine Zinsbindung für einen bestimmten Zeitraum. Nach dem Ablauf dieser Sollzinsbindung wird der Zins neu ausgehandelt. Während die Raten stets gleichbleiben, erhöht sich mit der Zeit dabei der Tilgungsanteil und der Zinsanteil sinkt. Man spricht in diesem Fall auch von einem Annuitätendarlehen. - Das Volltilgungsdarlehen
In diesem Fall endet die Sollzinsbindung erst mit der gesamten Baufinanzierung. Die monatliche Kreditrate ist für die gesamte Laufzeit des Kredits fix vorgegeben. Auch bei diesem Kredit handelt es sich um ein Annuitätendarlehen. Mit der Zahlung der letzten Rate ist auch die Baufinanzierung vollständig getilgt. - Das Forward Darlehen
Bei diesem Darlehen kann sich der Kreditnehmer die Zinsen für einen bestimmten Zeitraum sichern. Sobald die Zinsbindung ausläuft, ist der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung bereits fixiert. - Das Wohn Darlehen
Dieses Darlehen ist eine Mischung aus einem Kredit und einem Bausparvertrag. Auch hier gilt ein fixer Zinssatz und bei der Fälligkeit des Bausparvertrags kann damit eine Sondertilgung für den laufenden Kredit durchgeführt werden. - Das Kombidarlehen
Bei diesem Darlehen werden zwei verschiedene Kredite miteinander kombiniert. Ein Kredit hat einen fixen Zinssatz, während der zweite Kredit über einen variablen Zinssatz verfügt. Der variable Kredit kann bei niedrigen Zinsen in ein fix verzinstes Darlehen umgewandelt werden. In der heutigen Zeit sind die Zinsen für die Baufinanzierung jedoch sehr niedrig. - Das tilgungsfreie Darlehen
Eine weitere Form der Baufinanzierung stellt das tilgungsfreie Darlehen dar. Bei dieser Variante zahlt man während der Laufzeit des Kredits in einen Fonds oder eine Lebensversicherung ein. Mit dem Erlös aus dem Fonds oder der Lebensversicherung wird das Darlehen am Ende seiner Laufzeit komplett zurückgezahlt. - Der Fremdwährungskredit
Diese Variante ist wohl die risikoreichste Form der Baufinanzierung. Hier setzt man auf ein Darlehen in einer Währung, in der der Zinssatz sehr niedrig ist. Allerdings trägt man dabei auch das Währungsrisiko mit, was den Kredit erheblich verteuern kann.
FAZIT: Ein Vergleich lohnt sich!
Egal für welche Form der Baufinanzierung sich ein Kreditnehmer entscheidet, die Durchführung eines Vergleichs ist dafür die beste Möglichkeit, um an eine günstige Baufinanzierung zu gelangen. Die Höhe des Darlehens sowie dessen Laufzeit hängen auch von der Bonität des Kreditnehmers und seinem Eigenkapitalanteil ab. Je höher der Eigenkapitalanteil an der Finanzierung eines Immobilienkaufs ist, desto geringer fallen auch das Darlehen und somit die Zinslast aus.
