Geht es um den Kauf von einer Immobilie, ist die Lage ein sehr wichtiges Thema. Wer hat nicht schon den Spruch „Lage Lage Lage“ beim Immobilienkauf gehört. Als Lage wird der Standort einer Immobilie bezeichnet. Das kann die Parzelle in einem Neubaugebiet sein, aber auch ein leeres Grundstück zwischen bereits existierenden Häusern und in einer existierenden Straße oder ein Gebäude, das bereits seit Jahren oder Jahrzehnten oder Jahrhunderten existiert und das in einer Straße steht, das sich ebenfalls schon seit vielen Jahrzehnten einen klangvollen Namen regelrecht erarbeitet hat.
Die Lage einer Immobilie hat letztlich nicht nur einen Einfluss auf den Preis der Immobilie, sondern auch auf das tägliche Leben. Denn die Entscheidung, wohin man eine Immobilie baut bzw. welche Immobilie man kauft, ist eine Entscheidung fürs Leben. Bevor andere Kriterien beim Kauf von einem Haus bzw. dem Kauf von einem Grundstück zur Anwendung kommen, sollten Sie auf jeden Fall ein Blick auf die Lage der Immobilie werden – wie es einst Charles Hilton hat.
Conrad Hilton, 1887 geboren und 1979 gestorben war, prägte das Zitat: „Erstens: Die Lage – zweitens: Die Lage und drittens: Die Lage!“. Bezogen hat sich der amerikanische Hotelier und Gründer der Hilton Hotels Corporation auf die Lage seiner Hotels in aller Welt. Es gab bis zu seinem Tod kein einziges Hilton-Hotel, das er nicht mit konzipierte und eröffnete. Der Erfolg des Unternehmens – jährliche Umsätze in Milliardenhöhe – zeugen davon, dass das was Conrad Hilton einst sagte, dass die Lage des Hotels entscheidend sein kann dafür, wo man absteigt, durchaus Bedeutung hat. Für die meisten hochkarätigen Gäste der Hilton-Hotels ist die Lage der Hotels ebenfalls entscheidend.
Makrolage
Um es vorab kurz zu definieren, bedeutet Makrolage: Wie zukunftsstark ist die Region, in der sich die Immobilie befindet, für die man sich interessiert? Es handelt sich bei der Makrolage um eine eher globale Betrachtung. Wenn man Deutschland als Immobilienstandort nimmt, ist festzustellen, dass sich jegliche Immobilie innerhalb von Deutschland in einer wirtschafts- und zukunftsstarken Region befindet. Grund dafür ist, dass es viele Förderprogramme gibt – für die städtische und für die ländliche Entwicklung. Allerdings gibt es innerhalb von Deutschland Unterschiede.
Der Osten ist wirtschaftlich eher schwach, der Westen eher stark. Und auch im Westen gibt es starke und schwache Regionen – in diesem Fall ist es ein recht starkes Nord-Süd-Gefälle, wobei Regionen München, Stuttgart und Frankfurt am Main wirtschaftlich eher stark und der Norden eher wirtschaftlich schwach sind. Allerdings kann dies nicht pauschalisiert werden, da auch die Region um Hamburg im Norden von Deutschland eher zu den wirtschaftsstarken Regionen Deutschlands gehört. Allerdings gibt es zum Beispiel im Süden von Hessen wirtschaftlich schwache Regionen, wie den Odenwaldkreis, wo aktuell auch Wohnungsnot herrscht. Und im Osten gibt es wirtschaftliche Spitzenstandorte wie Leipzig und Dresden. Ganz pauschalisieren kann man die Makrolage einer Immobilie daher nicht.
Mikrolage
Aus diesem Grund sollte beim Kauf einer Immobilie – wenn einem (wieder auf Deutschland bezogen) die Lage der Immobilie im Norden, Süden, Osten oder Westen eher egal ist – doch der Blick auf die Mikrolage gewandt sein. Gemeint ist damit vor allem die Infrastruktur, die sich rund um die Immobilie befindet wie Kitas, Schulen, Ärzte, Unis, Freizeit- und Kultureinrichtungen (Kletterwald, Schwimmbäder, Theater, Kino etc.) und Ausgehmöglichkeiten (Bars, Kneipen, Diskotheken, Restaurants). Dabei hat jede Generation ihre eigenen Vorstellungen von einer Mikrolage.
Singles haben wieder andere Bedürfnisse wie junge Paare oder junge Eltern und die wieder andere als Erwachsene, deren Kinder bereits erwachsen sind und die endlich ihr Leben genießen möchten. Und dann sind da noch die Senioren, die gerne ihren Ruhestand genießen und möglichst kurze Laufstrecken zum Einkaufen und zu den Senioreneinrichtungen und Praxen für Therapeuten haben möchten. Kurze Laufstrecken – das ist hier entscheidend, ist natürlich nur auf Immobilien in Städten beziehbar. Auf dem Land werden ganz andere Bedürfnisse im Rahmen der Mikrolage deutlich, wie eine gute Anbindung ans öffentliche Verkehrsnetz, da sich eben nicht alle Einrichtungen wie Supermärkte und Ärzte nicht alle in Laufnähe befinden.
Grundstück
Letztlich wird im Rahmen der Lage auch der eine oder andere Anspruch an das Grundstück selbst gestellt. So wünschen sich viele möglichst ein Grundstück ohne Hanglage und vor allem den Zugang zu schnellem Internet und zu Versorgungsleitungen wie für Gas. Was das Grundstück angeht, so stellt sich in Bezug auf die Lage natürlich auch die Frage wie gut dessen verkehrstechnische Anbindung ist. Beim Grundstück kommt es darüber hinaus darauf an, ob die soziale Struktur der Nachbarschaft ideal ist bzw. den eigenen Vorstellungen entspricht, die Sie so mitbringen in die neue Nachbarschaft.
In Bezug auf das Grundstück gibt es sogar Kategorien, in die die Lage eingeteilt wird:
- beste Lage (auch Bestlage genannt)
- gute Lage
- durchschnittliche Lage
- einfache Lage
Bei Gewerbeimmobilien bezeichnet man diese Lagen als
- 1A-Lage
- 2A-Lage
- 1B-Lage
- 2B-Lage
Teils gibt es auch C- und sogar D-Lagen.
Vorteile beim Kauf in hochwertigen Lagen
Lage Lage Lage, gilt definitiv für die Münchner Innenstadt
Hochwertige Lagen – was ist das eigentlich? Also hochwertig wird eine Lage bezeichnet, bei der Zugang zu allem Möglichen in nicht weiter Entfernung besteht. Hierzu gehören Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und auch Freizeiteinrichtungen. Die Vorteile von einer Immobilie in einer solchen hochwertigen Lage – wenn alles in der Nähe ist – liegt auf der Hand: Hat man die infrastrukturellen Einrichtungen in Laufnähe, dann bedeutet dies weniger Zeitverlust, weniger Zeitaufwand und weniger Kosten für den Transport – sei es mit dem Auto oder mit den öffentlichen Verkehrsmitteln. Der Vorteil von einer Immobilie in verkehrsgünstiger Lage liegt darin, dass man vom Grundstück aus schnell auf einer Autobahn oder einer Bundesstraße ist. Im Kleineren betrachtet – auf dem Land – geht es natürlich auch, nämlich dass man unmittelbar an der Kreisstraße oder einer Landstraße wohnt (was natürlich bei starkem Verkehr auch seine Nachteile haben kann).
Handelt es sich indes um eine Eigentumswohnung oder ein Haus und Sie sind selbst deren Vermieter, hat das den Vorteil, dass wenn sich die Immobilie in einer guten Lage befindet, die Nachfrage sehr hoch ist und wenig Leerstand herrscht. Ein weiterer Vorteil ist, dass wenn sich die Immobilie in einer guten Lage befindet, die Baukosten oder Renovierungskosten prozentual zum Kaufpreis gering sind. Ein weiterer Vorteil ist, dass wenn sich die Immobilie in einer guten Lage befindet, die Baukosten oder Renovierungskosten prozentual zum Kaufpreis gering sind.
Lohnt sich heute noch ein Kauf nur nach Lage Lage Lage noch?
Allein der Kauf nur nach dem Kriterium Lage, Lage, Lage lohnt sich heute nicht. Grund dafür ist, dass heute – am Beispiel Deutschland gesehen – jeder Ort, jede Gemeinde und jede Stadt egal wie groß an den öffentlichen Nahverkehr angeschlossen wird. Und auch in Sachen Ausbau des Mobilfunknetzes und Internet schreitet die Versorgung heute immer mehr voran.
Zudem wird immer mehr darauf geachtet von den Verantwortlichen, dass sich auch Schulen und Kitas möglichst in der Nähe der Neubausiedlungen befinden, in die Familien ziehen sollen und dass Eigentumswohnungen für Senioren bzw. Seniorenheime dort entstehen, wo die entsprechende Infrastruktur für diese Altersgruppe vorhanden ist. Das heißt, die Infrastruktur, die bedarfsgerecht ist für die jeweiligen Interessenten von Immobilien sind eventuell am Ort schon vorhanden oder in Planung. Anders sieht es natürlich aus, wenn Sie sich ein Haus im Grünen wünschen. Und auch bei Gewerbeimmobilien, die bereits bestehen, muss auf die Lage, die Lage und nochmal die Lage geachtet werden.
Natürlich ist die Bruttomietrendite beziehungsweise die Nettomietrendite in Toplagen meist geringer als an nicht so begehrten Standorten.
Fazit Lage Lage Lage
Allgemein und als Fazit kann dennoch gesagt werden, das Zitat von Conrad Hilton in Bezug auf die Lage, Lage, Lage ist auch heute noch gültig und eben einer der ältesten und einfachsten Weisheiten in der Immobilienbranche. Es lohnt sich die Lage vor Ort genau zu analysieren.
