Viele Menschen denken trotz eines schwierig zu durchschauenden Immobilienmarkts darüber nach, eine Immobilie zu erwerben. Gerade Immobilien eignen sich eben ideal als Wertanlage für eine verbesserte Zukunft, wo regelmäßige Mieteinnahmen möglich sind, sodass der Kauf einer solchen Immobilie zurecht in den Fokus steht. Allerdings sollten Interessenten immer im Blick haben, dass Eigenkapital von essenzieller Bedeutung ist, um sich eine Immobilie zuzulegen. Insbesondere das rollierende Eigenkapital ermöglicht es indes, weitere Investitionen auf dem Immobilienmarkt zu tätigen und so sein eigenes Portfolio an Immobilien zu steigern. Wie das geht und was es überhaupt mit dem rollierenden Eigenkapital auf sich hat, das erfahren Interessierte hier!
Was ist rollierendes Eigenkapital?
„Rollierend“ bedeutet in diesem Fall wieder verwertbar und das im Übrigen so oft wie möglich. Denn genau darauf basiert der Immobilienkauf mit dem rollierenden Eigenkapital, welches nach der entsprechenden Tilgung wieder freigesetzt beziehungsweise ausbezahlt wird. Das Eigenkapital kann derweil aus verschiedenen Wertanlagen bestehen und muss nicht immer nur Bargeld sein, wobei dies natürlich häufiger der Fall sein dürfte. Dennoch können auch Aktien, Gold, Festgeld- und Tagesgelder, Bargeld, Lebensversicherungen und andere Versicherungen sowie Grundstücke und Wertgegenstände wie Oldtimer etc. zur Berechnung des rollierenden Eigenkapitals genutzt werden. Hier muss jedoch bei der Berechnung berücksichtigt werden, dass die Wertanlagen unter Umständen nicht 1:1 berechnet werden, sondern mit Abzügen. Hier gehen wir jedoch nochmals gesondert auf die Bewertung des Eigenkapitals ein.
Rollierendes Eigenkapital erhalten Betroffene dann zurück, wenn die Monatsraten zur Tilgung des Investments einer Immobilie bereits den Eigenkapitalanteil erreicht haben. Dann erfolgt die Auszahlung und mit diesem Eigenkapital wäre es dann durchaus denkbar, wieder in weitere Immobilien zu investieren. Profis steigern so schnell ihr Portfolio, auch wenn dies vorerst bedeutet, von Kredit zu Kredit zu leben und das Eigenkapital stets neu zu investieren. Doch diese Vorgehensweise zahlt sich aus, wenn man von den monatlichen Einnahmen der Mieten spricht und die Wertanlagen als Ganzes sieht.
Unterschiedlich bewertetes Eigenkapital
Viele Menschen nehmen immer an, dass bei Banken das Eigenkapital auch 1:1 entsprechend umgerechnet wird. Dies wäre nur allzu schön und wir verstehen auch, dass sich dieser Wunsch äußerst, aber die Realität sieht leider anders aus. Wir versuchen einmal anhand von Beispielen zu zeigen, mit welchen Berechnungen des eigenen Kapitals zu rechnen ist. Wobei wir hier ebenso anmerken müssen, dass Banken hier ganz unterschiedlich vorgehen.
- Festgeld wird meist zu 100 Prozent übernommen
- Bargeld oder Geld auf dem Konto wird ebenso zu 100 Prozent übernommen
- Gold liegt meist knapp über der Hälfte des aktuellen Preises, also rund 60 %
- Bei Aktien unterscheidet sich die Berechnung zwischen 50 bis 70 %
- Versicherungen liegen in etwa auch bei 50 bis 70 %
- Immobilien (freie Grundschulden vorausgesetzt) liegen bei etwa 50 – 90 % des Marktwerts
Das bedeutet natürlich automatisch, dass Interessenten ihre Festgelder, Tagesgelder und das Bargeld als volles Eigenkapital anrechnen können, aber eben nicht mit den restlichen Wertanlagen so rechnen können, wie es vielleicht zu Beginn fälschlicherweise passiert ist. Dadurch ist möglicherweise nicht das Eigenkapital vorhanden, welches man im Vorfeld für sich berechnet hat, aber dennoch dürfte sich bei einigen potenziellen Immobilienbesitzern durchaus eine gute Menge angehäuft haben.
Immobilien Beispiel für rollierendes Eigenkapital
Durch rollierendes Eigenkapital schneller wachsen
Da das Prinzip des rollierenden Eigenkapitals gar nicht so leicht für den Laien zu verstehen ist, darf ein kleines Beispiel nicht fehlen. Denn es kommen selbstverständlich auch Hürden auf einen zu, die viele Kleinanleger gar nicht berücksichtigen und somit vor offenen Fragen stehen. Eine davon ist immer ganz klar, wann das eingesetzte Eigenkapital wieder zur nutzbaren Verfügbarkeit steht. Genau hier müssen wir also mit folgendem Beispiel erst einmal klarmachen, was an Kosten auf jemanden zu kommt, der die Immobilie mit einem rollierenden Eigenkapital finanzieren möchte.
- Kaufpreis der Immobilie
- Kaufnebenkosten (durchschnittlich zwischen 7 bis 15 %)
Zunächst einmal vergessen viele, dass nicht nur der Objektpreis auf einen zukommt, sondern auch die Kaufnebenkosten sowie die monatlichen Raten aufgrund der Finanzierung der Bank. Das ist zunächst einmal die erste Hürde, die viele schmerzlichst gehen mussten, weil sie nicht genau über die gesamten Kosten Bescheid wussten. Machen wir dies anhand des Beispiels mal wie folgt deutlich:
Objektpreis: 175.000 Euro
Kaufnebenkosten: 7 % = 12.250 Euro
Gesamtpreis: 187.250 Euro
Nehmen wir hier einmal als Beispiel an, dass ein potenzieller Immobilienbesitzer 17.500 Euro Eigenkapital mitbringt, sodass sich nun wie folgt die Rechnung erschließen würde:
17.500 Euro Eigenkapital + Kaufnebenkosten 12.250 Euro = 29.750 Euro. Diese liegen auf einem extra Konto als Sicherheit für die Bank
Wie kann das Freiwerden des rollierenden Eigenkapitals ablaufen
29.750 Euro ist also die Summe, die komplett getilgt seinen sollte, ehe das Tagesgeldkonto, welches von den Banken meist zur Sicherheit des rollierenden Eigenkapitals verwendet wird, frei zur Verfügung steht. Je nach Tilgungsrate kann dies schon in wenigen Jahren möglich sein, sodass die eingesetzten 29.750 Euro wieder für eine weitere Investition zur Verfügung stehen.
Wobei hier klar anzumerken ist, dass sehr viele Banken speziell die Kaufnebenkosten sofort haben möchten und nur sehr ungern mitfinanzieren. Bei einer entsprechend guten Bonität dürfte aber auch dies zu keinem Nachteil führen. Im Übrigen steht es den Kreditnehmern ja auch jederzeit zu, die Tilgungen zu erhöhen oder den Kredit schnell abzulösen!
Nachbewertung Beispiel für rollierendes Eigenkapital
Eine Nachbewertung der gekauften Immobilie macht dann Sinn, wenn man zum Beispiel nach dem Kauf des Hauses eine großzügige Renovierung vorgenommen hat beziehungsweise eine Modernisierung. Denn dadurch steigert sich der Wert der gekauften Immobilie und ermöglicht es, die Wertsteigerung der Immobilie sich sofort auszahlen zu lassen.
Nachbewertungen machen immer dann Sinn, wenn man die Immobilie entsprechend im Wert gesteigert hat. So zum Beispiel durch die Isolierung der Fassaden, den Ausbau von Nachtspeicheröfen und den damit verbundenen Einbau von Gaszentralheizungen, Solardächer usw. All das steigert die Wertigkeiten einer Immobilie, auch in Wohnungen, sodass hier eine Nachbewertung wichtig ist, um das rollierende Eigenkapital schnellstmöglich wiederzubekommen, um es weiter einzusetzen. Leider bedarf es für diese Möglichkeit natürlich auch entsprechender Kontakte zu Handwerkern & Co sowie einer gewissen Liquidität, um die „Sanierung“ und Renovierung durchführen zu können. Auch ein guter Draht zum Banker schadet nicht.
Eine weitere Möglichkeit der Nachbewertung obliegt natürlich auch in der Preissteigerung im Allgemeinen. Da der Immobilienmarkt wächst und wächst beziehungsweise der Bedarf, lässt sich so natürlich auch die Wertanlage steigern. Hier muss ebenso nachbewertet werden, wenn der ursprüngliche Kaufpreis schon durch die Preissteigerung in weiter Ferne gerückt ist. Das Nachbewerten ist ja nur zum Vorteil der Kreditnehmer, um so zügiger das rollierende Eigenkapital ausgezahlt zu bekommen. Auch Mietsteigerungen bzw. eine gesteigerte Nettomietrendite sind hier im Übrigen inkludiert, weil sie natürlich auch mehr Gewinne ermöglichen.
Fazit – rollierendes Eigenkapital lohnt sich
Rollierendes Eigenkapital ermöglicht jedem, sein Portfolio an Wertanlagen in Form von Immobilien zu steigern. Dies im Übrigen auch, wenn das Eigenkapital recht gering ist. Es lohnt sich immer, denn wer zügig mit der Abzahlung beginnt, der kann auch rechtzeitig das eingesetzte Eigenkapital wieder nutzen, um weitere Immobilien zu erwerben. So machen es die Profis und wieso sollte man als Laie nicht auch langsam beginnen? Vielleicht mit einer Studentenwohnung? Später einem Parkplatz oder einem Garagenplatz? Möglichkeiten gibt es viele, sodass ein rollierendes Eigenkapital hier essenziell für weitere Investitionen ist. Jeder bringt ein ganz anderes Eigenkapital mit, welches investiert werden kann, sodass die genannten Beispiele natürlich nur aufzeigen sollen, wie es um die etwaigen Kosten und das rollierende Eigenkapital bestellt ist. Es lohnt sich in jedem Fall und sorgt dazu noch für ein besonderes Portfolio.
