Die Gebäudeversicherung – Schutz für das Eigenheim

Ein Sturm, der die Ziegel vom Dach fegt oder einen Baum auf das Haus koppen lässt. Ein Feuer, welches das Haus zu zerstören droht. All dies sind mögliche Gefahren für Immobilienbesitzer. Die Kosten für derartige Schäden sind enorm. Zur Absicherung dieser ist der Abschluss einer Gebäudeversicherung sinnvoll.

Doch was wird im Falle eines Schadens bezahlt und was nicht? Und was kostet eine Gebäudeversicherung? Diese und weitere Fragen werden im folgenden Ratgeber beantwortet.

Warum sollten Sie eine Gebäudeversicherung abschließen?

Anders als bei einer Haftpflichtversicherung für das Auto ist eine Wohngebäudeversicherung keine Pflichtversicherung. Dennoch erweist es sich als sinnvoll, eine solche Versicherung abzuschließen. Immerhin ist eine Immobilie eine sehr große Investition – vermutlich die größte im Leben eines Menschen. Sie stecken viel Kapital in ein Haus oder eine Eigentumswohnung. Kommt es zu Schäden an der Immobilie, dann sind die finanziellen Folgen mitunter enorm hoch. Eine Gebäudeversicherung sichert diese ab.

Leistungen der Gebäudeversicherung

Kommt es zu Schäden am Gebäude selbst oder an fest verbautem Inventar, dann leistet die Gebäudeversicherung. Zu fest verbautem Inventar gehören beispielsweise Heizungsanlagen, Einbauküchen, fest verlegte Fußböden oder auch die Einbaubadewanne. Möbel und anderer Hausrat gehört nicht dazu und muss über eine Hausratversicherung abgesichert werden.

Tipp: Da sich die Leistungen (und auch die Kosten) der Tarife am Markt erheblich unterscheiden, können Verbraucher auf dieser Seite berechnen, bei welchem Versicherer Policen mit einem guten Preis-Leistungsverhältnis zu finden sind.

Eine Wohngebäudeversicherung besteht aus einzelnen Versicherungsbausteinen. Dazu gehören

• Feuerversicherung,
• Leitungswasserversicherung und
• Sturmversicherung.

Optional kann der Versicherungsschutz durch eine Elementarversicherung erweitert werden.

Die Feuerversicherung

Kommt es aufgrund von Brand, Explosion oder Implosion und Blitzschlag zu Schäden am Haus, übernimmt die Feuerversicherung die Kosten. Auch fest eingebaute elektrische Installationen (z. B. Steckdosen, Stromversorgung für Lampen) sind abgesichert.

Im Zusammenhang mit der Feuerversicherung ist ein Rauchmelder Pflicht. Ein solcher muss entsprechend den Bauverordnungen der Bundesländer in Schlafräumen, Kinderzimmern sowie Fluren angebracht werden. Sollten die Rauchmelder fehlen, leistet die Versicherung im Versicherungsfall mitunter nur zum Teil.

Die Leitungswasserversicherung

Schäden durch Leitungswasser, Frostschäden sowie andere Bruchschäden werden von der Leitungswasserversicherung abgedeckt. Sollten die Leitungen bei Frost oder durch kalkhaltiges Wasser brechen, dann springt diese Versicherung ein.

Die Sturmversicherung

Sturmschäden ab einer Windstärke von 8 sowie Hagelschäden werden von der Sturmversicherung gezahlt. Wird bei einem Sturm also das Dach abgedeckt oder kippt ein Baum aufgrund des Sturms auf das Haus, werden die Schäden und Folgeschäden von der Gebäudeversicherung übernommen.

Optionale Elementarversicherung

Wer nur einen Standardtarif in der Gebäudeversicherung abschließt, ist in der Regel nicht gegen Elementarschäden abgesichert. Schäden aufgrund von Erdbeben, Erdrutsch, Überschwemmung, Starkregen oder Lawinen werden dann nicht übernommen. Für derartige Schäden empfiehlt sich der Abschluss einer Elementarschadenversicherung. Sinnvoll ist der Abschluss dieser Versicherung, wenn sich das Gebäude in einem Risikogebiet befindet. Problematisch wird die Absicherung allerdings in sogenannten Hochrisikogebieten. Mitunter schließen Versicherer Elementarschäden dann aus oder erheben einen hohen Risikozuschlag.

Was sichert die Gebäudeversicherung nicht ab?

Die Gebäudeversicherung sichert nicht alle Schäden, die an einem Haus entstehen, ab. Während sich einige Schäden gegen einen hohen Beitrag zusätzlich versichern lassen, sind andere Gefahren gar nicht versicherbar.

Welche Gefahren lassen sich nicht versichern?

Folgende Gefahren können mit einer Gebäudeversicherung nicht abgesichert werden:

• Krieg: Schäden durch Krieg sowie Folgeschäden sowie Schäden aufgrund innerer Unruhen werden nicht übernommen.
• Vorsatz: Verursachen Sie vorsätzlich einen Schaden, dann wird dieser nicht erstattet. Auch eine Mitversicherung ist nicht möglich.
• Kernenergie: Kommt es in der Nähe des Gebäudes zu einem Reaktorunfall, dann sind die Schäden und Folgeschäden nicht versichert.

Weiterhin sind bestimmte Gefahren auch nicht in der Grundabsicherung enthalten:

• Grobe Fahrlässigkeit bei Brandschäden: Kommt es aufgrund von grober Fahrlässigkeit zu einem Brand (z. B. fehlende Beaufsichtigung eines Kamins mit Funkenflug), dann wird der Schaden nur teilweise oder gar nicht von der Versicherung übernommen. Auch sogenannte Sengschäden fallen unter die grobe Fahrlässigkeit. Letztere können – sofern sie innerhalb des Hauses auftreten – in der Hausratversicherung abgesichert werden.
• Leichter Sturm: Eine Leistungspflicht der Versicherung besteht nicht, wenn es zu Schäden aufgrund einer Sturmstärke von weniger als 8 kommt. Sofern Schäden durch offene oder auch undichte Fenster entstehen, leistet die Versicherung ebenfalls nicht.
• Wasser: Schäden, die aufgrund von ausgelaufenem Wasser aus einem Aquarium entstehen, gelten nicht als Leitungswasserschäden und werden deshalb nur von einer Hausratversicherung gezahlt.

Welche Schäden sollten zusätzlich abgesichert werden?

Möchten Sie einen höchstmöglichen Schutz, sollten Sie die Absicherung folgender Schäden zusätzlich in den Vertrag aufnehmen:

• Schäden durch grobe Fahrlässigkeit: Achten Sie bei der Gebäudeversicherung auf die Absicherung von Schäden infolge von grober Fahrlässigkeit. Die Versicherung zahlt üblicherweise nicht bei derartigen Schäden. Ein klassisches Beispiel ist mangelnde Heizung im Winter und ein dadurch entstandener Wasserrohrbruch. Sind Schäden aufgrund grober Fahrlässigkeit abgedeckt, leistet die Versicherung auch in diesem Fall.
• Mitversicherung von Kosten für Abbruch- und Aufräumarbeiten sowie Bewegung und Schutz: Müssen nach einem Sturm Baumteile vom Dach entfernt werden, dann werden die Kosten hierfür erstattet. Gleiches gilt, wenn das Dach zunächst provisorisch repariert werden muss, um Folgeschäden zu verhindern.
• Mitversicherung der Folgen von Überspannungsschäden: Kommt es durch Überspannung nach einem Blitzschlag zu Schäden an elektrischen Geräten (z. B. Router, Fernseher), dann werden diese bei Mitversicherung von der Versicherung übernommen.
• Versicherung von Einbruchschäden: Kommt es bei einem Einbruch zu Schäden am Gebäude, dann sollte die Gebäudeversicherung diese übernehmen.
• Schäden an Wasserzu- und –ableitungsrohren, die sich sowohl auf dem versicherten Grundstück als auch außerhalb befinden, sollten in den Versicherungsumfang eingeschlossen sein.
• Absicherung von Mehrkosten aufgrund behördlicher Auflagen: Muss nach dem Wiederaufbau eines Hauses ein teurer Wärmeschutz angebracht werden oder ist eine Dekontamination von Erdreich erforderlich, werden diese Mehrkosten bei entsprechender Mitversicherung vom Versicherer übernommen.
• Absicherung von unfertigen Gebäuden: Beschäftigen Sie sich möglichst frühzeitig mit dem Abschluss einer Gebäudeversicherung. Zwar zahlt die Versicherung nicht für unfertige Gebäude an sich, jedoch ist eine Feuerrohbauversicherung sinnvoll. Diese lässt sich dann bei Fertigstellung des Hauses in eine Gebäudeversicherung umwandeln.

Kosten einer Gebäudeversicherung

Die Beiträge zur Gebäudeversicherung sind von Versicherer zu Versicherer sehr unterschiedlich. Grund dafür sind die zahlreichen verschiedenen Leistungen. Aus diesem Grund sollten Sie vor Abschluss des Vertrags unbedingt Preise und Leistungen miteinander vergleichen. Denn niemand möchte einen unzureichenden Schutz für zu viel Geld.

Bestimmte Faktoren beeinflussen den Versicherungsbeitrag maßgeblich. Entscheidend für die Prämie sind

• versicherte Leistungen und Versicherungssumme,
• Ort des Gebäudes,
• Nutzung des Gebäudes und
• Beschaffenheit des Gebäudes.

Weiterhin nimmt die Versicherung in der Regel eine sogenannte Risikobewertung vor, bei der unter anderem eine Einteilung in Zonen für Starkregen, Überschwemmung und Rückstau erfolgt. Demnach werden bestimmte Gefährdungsklassen erstellt, die ebenfalls Einfluss auf den Versicherungsbeitrag haben

Günstige Basistarife kosten inzwischen pro Jahr zwischen 70 und 100 Euro, je nach zusätzlichen Absicherungen können aber auch bis zu 400 Euro im Jahr anfallen.

Die Wahl der richtigen Versicherungssumme

Das Vermögen sichern mit der Gebäudeversicherung!

Da der Versicherungsbeitrag zum großen Teil anhand der Versicherungssumme kalkuliert wird, spielt diese eine besondere Rolle. Die Versicherungssumme gibt den Betrag an, der im Schadenfall maximal gezahlt wird.

In der Regel ist immer der Neuwert des Gebäudes versichert. Dabei handelt es sich um die Summe, die für den Wiederaufbau eines Hauses in gleicher Größe und mit gleicher Ausstattung notwendig ist.

Für die Bestimmung des Neuwerts gibt es unterschiedliche Ansätze. Meist wird ein gleitender Neuwert (Wert 1914) errechnet.

Die Versicherungssumme wird dabei an die Wertentwicklung des Gebäudes angepasst. Er basiert auf dem fiktiven Wert 1914, also dem Preis in Mark, der für den Hausbau im Jahr 1914 angefallen wäre. Errechnet wird er, indem der Haus-Neuwert durch den Baupreisindex geteilt wird. Jährlich erfolgt eine Festlegung durch das Statistische Bundesamt. Es kommt also zu einer jährlichen Anpassung der Versicherungssumme, nur so ist ein kompletter Neubau im ursprünglichen Zustand möglich.

Durch den gleitenden Neuwert wird sichergestellt, dass keine Unterversicherung vorliegt. Bei einer Unterversicherung würde die Versicherung im Schadenfall nur einen Teilbetrag leisten und nicht für den gesamten Schaden aufkommen.

Weitere Möglichkeiten zur Bestimmung der Versicherungssumme sind:

• der Wohnflächentarif: Es gibt keine Versicherungssumme, sondern eine Höchstentschädigungsgrenze (feste, von der Versicherung festgelegte Summe als Entschädigung im Schadenfall – Berechnung erfolgt anhand von Größe und Ausstattung des Hauses). Zur Vermeidung einer Unterversicherung müssen sämtliche Um- und Anbauten unverzüglich nachgemeldet werden. Mit der Höchstentschädigungsgrenze erfolgt keine Anpassung an die Entwicklung der Baukosten. Deshalb sollte die Höchstentschädigungsgrenze von Zeit zu Zeit erhöht werden.
• das Wertgutachten: Auch wenn es teuer werden kann, besteht auch die Möglichkeit, ein Wertgutachten erstellen zu lassen. Dieses bezieht sich dann auf den Verkehrswert des Hauses, allerdings sind eher die Kosten für den Wiederaufbau von entscheidender Bedeutung.

Was ist zu tun, wenn ein Schaden eintritt?

Kommt es zum Schadenfall, dann sollten alle Schäden am Gebäude ausführlich dokumentiert werden. Hierfür erweisen sich Fotos sowie ein schriftlicher Bericht als sinnvoll. Schäden sollten zudem unverzüglich der Versicherung gemeldet werden. Je nach Höhe des Schadens wird diese einen Gutachter beauftragen.

Wichtig ist zudem, dass Notmaßnahmen zur Abwendung von Folgeschäden ergriffen werden. So muss bei einem Leitungswasserschaden der Haupthahn zugedreht werden. Ein vom Sturm abgedecktes Dach sollte zumindest provisorisch abgedeckt werden. Nur eine vollständige Reparatur muss der Versicherungsnehmer nicht selbst durchführen und kann auch nicht verlangt werden. Sofern es notwendig wird, Schäden vor der Erstellung eines Gutachtens zu beheben, weil ansonsten das Haus nicht bewohnbar wäre, muss dies mit dem Versicherer abgesprochen werden. Entsprechende Rechnungen von Handwerken sollten dann aufbewahrt werden, zudem erweist sich auch hier eine Dokumentation zur Behebung der Schäden.

Kündigung der Gebäudeversicherung – Wie und wann ist das möglich?

Eine Kündigung der Gebäudeversicherung ist mit einer Frist von drei Monaten zum Ende des Versicherungsjahres möglich. Handelt es sich um einen mehrjährigen Vertrag, so kann die Kündigung erst mit Ende der Laufzeit erfolgen.

Ein Recht auf außerordentliche Kündigung innerhalb eines Monats besteht grundsätzlich nach einem Versicherungsfall oder bei einer Beitragserhöhung, sofern diese nicht aufgrund des gleitenden Neuwerts oder einer Erweiterung der Leistungen erfolgte. Kommt es zum Eigentümerwechsel, dann geht die Gebäudeversicherung automatisch auf den neuen Eigentümer über. Innerhalb eines Monats nach Eintragung ins Grundbuch kann auch dieser den Vertrag kündigen.

Kündigung durch den Versicherer

Der Versicherer hat ebenfalls die Möglichkeit, den Vertrag zur Gebäudeversicherung außerordentlich nach einem Schadenfall zu kündigen. Problematisch wird dann der Abschluss eines neuen Vertrags zu möglichst günstigen Konditionen. Denn es muss immer angegeben werden, durch wen die Versicherung gekündigt wurde. Unter Umständen kann diese Kündigung durch den Versicherer sogar ein Ablehnungsgrund für einen anderen Versicherer sein.

Zum Schutz vor einer Kündigung des Versicherers aufgrund zu vieler Schäden erweist sich eine Selbstbeteiligung als sinnvoll. Kleine Schäden werden dann vom Versicherungsnehmer selbst gezahlt. Dadurch ist für die Versicherung nicht nur der Aufwand geringer, auch die Kosten werden weniger. Kommt es trotzdem zu einer Kündigung, dann vergleichen Sie mehrere Angebote miteinander. Nicht jeder Versicherer sieht bei einer Kündigung durch die Versicherung einen Ausschlussgrund.