Eine Eigentumswohnung kann man im Idealfall als eine rentable Kapitalanlage nutzen. Die Vermietung an eine solide Person oder Familie bietet eine monatliche Rendite, die man sicher und ohne Einbußen verbuchen kann. Wer selbst als Handwerker Reparaturen erledigen kann, für den ist die Eigentumswohnung eine sichere Option. Aber auch für andere Personen kann die Eigentumswohnung eine Basis für die Kapitalbildung sein.
Was spricht für eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage?
Die regelmäßig eingehende Miete ist ganz sicher ein gutes Argument für die Eigentumswohnung. Sie bildet die Rendite nach Abzug der Kosten für Reparaturen und Gemeinschaftskosten für die Wohnanlage. Selbst eine kleine Wohnung wirft noch so viel Kapital jährlich ab, dass sich die Anschaffung durchaus lohnt. So ist die Eigentumswohnung als Kapitalanlage durchaus zurecht eine der beliebtesten Altersvorsorgen der Deutschen.
Für die Eigentumswohnung spricht auch, dass sie einen bleibenden Wert darstellt. Man könnte sie wieder verkaufen oder beleihen. Sie kann beispielsweise auch selbst genutzt werden oder einem Familienmitglied zur Nutzung übergeben werden. Sie schafft damit eine zusätzliche Sicherheit für den Besitzer und seine Familie. Wer in der Nähe seines Wohnsitzes die Eigentumswohnung erwirbt, hat zudem den Vorteil, dass er über sein Kapital selbst wachen kann. Eine Besichtigung von außen ist jederzeit möglich. Bei Problemen ist man schnell vor Ort und kann diese rechtzeitig beheben.
Was spricht gegen eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage?
Die Gründe, die gegen eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage sprechen, sind sicher nicht immer zutreffend, bleiben aber ein Risiko. Durch eine Eigentumswohnung bindet man sein Kapital an einen Ort und bindet es vor allem über längere Zeit. Man kann nicht darüber verfügen und sollte deshalb nur Geld in diese Kapitalanlage investieren, dass man langfristig entbehren kann. Die Verpflichtungen, die man als Eigentümer hat, können aus einer weiteren Entfernung eventuell nicht so gut wahrgenommen werden. Deshalb sollte man die Wohnung in seiner näheren Umgebung kaufen oder einen Verwalter einsetzen, der aber Kosten verursacht.
Beim Erwerb der Immobilie fallen Grunderwerbssteuer und Notarkosten an. Das sollte man bedenken, wenn es um die Berechnung der Einnahmen geht. Dabei ist von einer Summe von etwa 2 Prozent der Kaufsumme für Notar und Grundbuchamt auszugehen. Die Kosten für die Grunderwerbssteuer sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Derzeit berechnet ein Finanzamt in Sachsen 3,5 Prozent der Kaufsumme. Im Saarland sind es dagegen schon 6,5 Prozent, die der Fiskus haben möchte. Diese Kosten kommen auch bei einer sofortigen Vermietung der Immobilie erst wieder in den nächsten Jahren herein.
Auf den Mieter kommt es an
Bei der Eigentumswohnung als Kapitalanlage kommt es auf den Mieter an
Bei der Vermietung an eine unlautere Person kann man die Mietzahlungen nicht zuverlässig erwarten.Das kann ein hohes Risiko darstellen. Es gibt Mietnomaden, die regelmäßig Mietschulden hinterlassen. Über die Personen, mit denen man einen Vertrag abschließt, sollte man sich informieren durch eine Selbstauskunft. Möglicherweise wird die Wohnung auch über die Anfangszeit oder nach einer Kündigung nicht vermietet. Das kann Ausfallzeiten bedeuten und wieder Kosten für die Werbung verursachen. Wer bei der Wahl seiner Mieter Pech hat, kann an Menschen geraten, die permanent mit Problemen zum Vermieter kommen. Es gibt pingelige Mieter, die ständig Nachbesserungen suchen an der Mietsache. Eine weitere Sache können Probleme aus dem Umfeld sein, die ernsthaft die Mieter belästigen. Eine Dauerbaustelle, andere Mieter im Haus, die lautstark feiern oder die Nachbarn belästigen, kann man in der schönsten Mietwohnung nicht aushalten.
Eine Mietminderung wegen ständiger Ruhestörung durch Baulärm ist eine unschöne Sache, die den Gewinn aus der Wohnung schmälert. Ein Wegzug von Mietern wegen Mobbing durch Nachbarn kann den Leerstand der Wohnung bedeuten. Auch das sind Einbußen, die man eigentlich verhindern möchte. Alle diese Dinge sollte man sich überlegen und die Risiken gegen die Gewinnchancen abwägen. Damit man realistisch an die Kaufentscheidung herangehen kann, ist der Austausch mit einem anderen Immobilienbesitzer im gleichen Objekt sinnvoll. Die üblichen Probleme und die Vorteile des Immobilienbesitzes kann ein erfahrener Vermieter am besten schildern.
Worauf sollte man beim Kauf der Eigentumswohnung als Kapitalanlage achten?
Die Wertsache sollte in einem Zustand sein, der einem selbst gefällt oder zumindest muss die Wohnung durch eine Renovierung in einen solchen Zustand versetzt werden können. Ein Handwerker oder ein handwerklich begabter Mensch hat dabei deutlich Vorteile, weil er diese Arbeiten selbst ausführen kann und damit weitere Investitionen einspart. Die Wohnung muss von der Bausubstanz her eine solide Basis bieten für einen weiteren Ausbau. Energetisch gesehen sollte sie auf neuestem Stand sein, wenn es an die Vermietung geht. Niemand möchte unnötig Energiekosten ausgeben weil die Fenster undicht sind oder weil es unter den Türen durchzieht. Sämtliche Versorgungsleitungen müssen intakt sein. Die Wohnung sollte man dem Mieter in einem sauberen Zustand präsentieren. Eine Grundausstattung von Armaturen und Lichtschaltern und Steckdosen sollte funktionsfähig sein. Wenn die Wohnung das nicht aufweist, ist die Instandsetzung auf dieses Niveau anzugehen.
Keine zerstrittene Gemeinschaft
Die Immobilienbesitzer sollten keine zerstrittene Gemeinschaft darstellen. Wenn die Zusammenarbeit nicht funktioniert und es nur Probleme gibt in der Eigentümerversammlung, dann ist es keine angenehme Art, sein Geld zu verdienen. Ein kooperatives Verhalten beinhaltet eine vernünftige Regelung der Geschäfte und einen kollegialen Umgang miteinander. Es gibt viele Dinge, die man gemeinsam entscheiden muss, dann sind Streitigkeiten nicht förderlich in der Problemlösung. Wenn neue Investitionen anstehen, um den Wert des Objektes zu erhalten oder die Versorger gewechselt werden, dann ist das Zusammenarbeiten ein enorm wichtiger Grundsatz für ein gutes Gelingen.
Zustand des gesamten Objektes
Der Zustand des gesamten Objektes ist nicht nur für den Käufer der Immobilie wichtig. Wenn das Objekt einen schlechten Eindruck macht und vernachlässigt aussieht, dann werden auch die Vermietung und das dauerhafte Bleiben der Mieter schwer zu erreichen sein. Über die Immobilie wird der Bewohner definiert, aber auch der Besitzer und das vergessen die meisten Käufer. Wer sein Geld in ein Haus investiert, übernimmt Verantwortung für den Zustand des Gebäudes. Wenn sich Mieter hier wohlfühlen sollen, dann muss man ihnen ein attraktives Umfeld bieten. Nur dann werden die Wohnungen auch dauerhaft und profitabel vermietet. Ein wirtschaftliches Problem sind außerdem Mängel an Dach, Fenstern, Haustechnik oder Versorgungsleitungen. Wenn die Instandhaltung an diesen wichtigen Faktoren vernachlässigt wurde, entstehen schnell hohe Kosten für das Aufholen der Instandhaltung. Diese gehen dann vom Gewinn ab.
Objektrendite über 3 %
Die Objektrendite sollte über 3 Prozent liegen. Bei einem Wert unter dieser Zahl ist das Objekt nicht mehr rentabel. Eine gute Kapitalanlage muss mindestens in einem Bereich darüber liegen.
Die Jahresnettokaltmiete ist hier der entscheidende Wert.
Siehe hierzu auch unseren Immobilien Renditerechner.
Nicht nur auf die Rendite schauen
Es gibt noch viele weitere Aspekte, die man beim Kauf einer Eigentumswohnung beachten sollte. Einige dieser Punkte sollen hier anschließend noch erklärt werden.
In welcher Region beziehungsweise in welchem Stadtteil befindet sich die mögliche Anlageimmobilie?
Es gibt in den verschiedenen Städten und Stadtteilen Gebiete, die gern als Standort genutzt werden und es gibt vernachlässigte, unbeliebte Standorte. Das sollte man unbedingt im Hinterkopf behalten, bevor man eine Kaufentscheidung trifft. Die Beliebtheit der Gegend entscheidet mit über die Rentabilität der Kapitalanlage. Wenn der Stadtteil verrufen ist, dann nützt die schönste Wohnung nichts um Mieter zu bekommen.
Liegt das Objekt eher am Stadtrand oder im Zentrum?
Wer seine Immobilie vermieten möchte, sollte die Wünsche von Mietern kennen. Wenn die Nachfrage nach ländlicher und vorstädtischer Wohnung bekannt ist, dann nützt die Immobilie im Zentrum der Stadt nichts. Familien bevorzugen die Lage in einem Vorort. Die ruhigen Straßen außerhalb des Zentrums bieten dort mehr Sicherheit für die Kinder. Wer an Singles vermieten möchte, kann mit der Eigentumswohnung im Zentrum Erfolg haben. Die zentrale Lage, das Feeling in der City und die vielfältigen Möglichkeiten für Freizeit und Entertainment bieten Singles mehr Lebensqualität.
Wie sind Altersstruktur und Bevölkerungswachstum?
Vor dem Kauf einer Immobilie sollte man sich informieren, wie in der nächsten Zukunft die Aussichten für die Bevölkerungsentwicklung aussehen. Wenn es mehr Wegzug und Bevölkerungsrückgang gibt, dann ist ein Mietobjekt in einer solchen Gegend ein hohes Risiko. Wo Bevölkerungsschwund zu beobachten ist, werden sich die Infrastrukturen rückbauen. Versorgungseinrichtungen verschwinden und Verkehrsverbindungen über öffentliche Verkehrsmittel werden reduziert. Das hat Auswirkungen auf die Lebensqualität der Bewohner und führt zu weiterem Wegzug. Eine gesunde Bevölkerungsstruktur ist für die erfolgreiche Vermietung eine Basis. Wo es keine Familien mit Nachwuchs oder keine Zuzüge gibt, wird ein krasser Schwund an Bewohnern zu einem Leerstand der Wohnung oder zu stark am Markt orientierten niedrigen Mieten kommen.
Wie ist die Anbindung und welche Infrastrukturmaßnahmen sind geplant?
Die Verkehrsanbindung ist für eine solide Wohngegend wichtig. Arbeitswege, Schulwege, der Weg zu Ärzten und zu Einkaufsmöglichkeiten sind wesentliche Bestandteile des täglichen Lebens und tragen zu einem gut funktionierenden sozialen Gefüge bei. Die Beweglichkeit der Bewohner ist ausschlaggebend für die Wohnqualität und Lebensqualität der Mieter. Wer sich eine Wohnung sucht, schaut sehr darauf, wie seine Kinder zur Schule gelangen, ob man einen Arzt schnell erreicht oder ob das vergessene Stück Butter beim Wocheneinkauf eine halbe Weltreise auslöst.
Man muss seine täglichen Pflichten gut erfüllen können damit man sich mit seiner Familie in dem Wohngebiet wohl fühlen kann. Verkehrsstrecken, Bus, Bahn oder Straßenbahn sollten für die Bewohner ausreichend vorhanden sein. Wo diese fehlen kann der Ausbau der Infrastruktur einen wichtigen Anreiz zum Zuzug von Familien darstellen. Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, sollte sich über die geplanten Maßnahmen zum Ausbau der Infrastruktur informieren. Die Aussagen können einen positiven Einfluss auf die Vermietungsstrategie haben. Der Bau einer neuen Schule, eines Kindergartens oder eines Einkaufszentrums kann für die Vermietung neue Argumente ergeben.
Wie ist die Leerstandsquote?
Eine ehrliche Auskunft von einem anderen Immobilienbesitzer kann die Kaufentscheidung beeinflussen. Man sollte sich den Rat eines involvierten Eigentümers holen und seine Prognose anhören, wo er sich selbst sieht in 10 Jahren. Die Leerstandsquote ist die Aussage zur Beliebtheit der Wohnungen im Istzustand. Um diese zu senken, sind oft Investitionen nötig. Diese kann man nur gemeinsam mit anderen Eigentümern angehen. Das heißt, man benötigt eine gute Zusammenarbeit und Enthusiasmus bei den Gemeinschaftseigentümern.
Wie ist das Umzugsverhalten der Mieter?
Am Umzugsverhalten der Mieter kann man auch erkennen, ob sie sich in der Umgebung und in den Wohnungen wohl fühlen. Bei einer hohen Fluktuation kann man von einer desolaten Wohnumgebung ausgehen. Mit der Wohnsituation kann etwas massiv nicht stimmen, wenn Menschen ständig umziehen und sich in keiner Wohnung wirklich niederlassen.
Wie hoch ist die Arbeitslosenquote?
Die Zahl der Arbeitslosen in einem Kreis sagt etwas über die Beständigkeit der Voraussagen aus. Wenn die Arbeitslosenzahl ansteigt, dann haben Wohnungen mit einem gehobenen Niveau keine guten Aussichten auf eine Vermietung. Es kann dort nur mit Sozialwohnungen einen Hype geben, wenn der Arbeitsmarkt einbricht. Man muss deshalb frühzeitig auf die richtige Kundenorientierung bauen. Wer sich günstige kleine Wohnungen kauft, kann auch in einem strukturschwachen Gebiet mit hoher Arbeitslosenzahl eine gute Auslastung der Wohnungen haben. Wer die Eigentumswohnung in einer wohlsituierten Gegend erwirbt, hat mit gut verdienenden Mietern mehr Chancen auf eine gute Auslastung der Mietsache. Beide Situationen können sich als rentabel erweisen, man muss nur unterscheiden, wo man welche Wohnungen anbietet.
Wie hoch ist das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen?
Das Haushaltsnettoeinkommen sagt aus, welche Summen Familien monatlich ausgeben können. Wo das Nettoeinkommen höher ist, kann man auch mit einer besseren Vermietung von Eigentumswohnungen rechnen. Je mehr Geld man zur Verfügung hat, desto mehr Wohnraum in bester Ausstattung kann man sich leisten. Die Vermietung in einer Gegend, die aus gut verdienenden Familien besteht, hat natürlich mehr Anreize. Man kann mit höheren Auslastungen und einem höheren Mietbetrag rechnen. Allerdings werden auch die Eigentumswohnungen in einer solchen Gegend mehr kosten als die Wohnungen in einem Viertel mit schlechter situierter Klientel. Am besten orientiert man sich an den Statistiken, die regelmäßig herausgegeben werden.
Im Internet findet man bestimmt die Tabellen über die Haushaltsnettoeinkommen. Eine Analyse aller Faktoren sollte für den Immobilieninteressenten die Entscheidung zum Kauf oder dagegen einfacher machen. Die richtige Entscheidung ist in diesem Fall eine Aussage darüber, ob man mit der Wohnung Kapital bilden kann. Wer alle diese Aspekte beim Kauf beachtet, wird mit den Tipps ganz sicher die richtige Aussage treffen, ob man die Wohnung gewinnbringend vermieten kann. Die Mietwohnung zu kaufen kann eine Lösung sein, wenn man seine Vorteile bei der Abwägung getroffen hat. Nicht jeder Mensch wird die selbe Entscheidung treffen können, denn die Unterschiede und Einstellungen sind doch recht groß.
Finanzierung der Kapitalanlage Eigentumswohnung
Für die Finanzierung der Kapitalanlage Eigentumswohnung gibt es mehrere Wege. Am besten ist natürlich der Kauf mit eigenen Mitteln, was aber bei den meisten Anlegern nicht möglich sein wird. Ein Weg wäre, die Wohnung zuerst selbst zu bewohnen und eine Summe in Höhe der Miete für die Abzahlung eines Kredits zu nutzen. Wer die Eigentumswohnung finanzieren will, kann auch woanders wohnen und einen Ratenkredit für den Erwerb aufnehmen. Das wird bei Vermietung der Wohnung den Gewinn schmälern, die Abzahlung ist aber nach einiger Zeit abgeschlossen.
Eine weitere Möglichkeit der Finanzierung wäre ein Bausparvertrag, der zuteilungsbereit ist oder eine Kombination aus Bausparvertrag und Ratenkredit.
Tipps und Tricks
- Für die Finanzierung sollte man öffentliche Fördermittel beantragen, wo immer das möglich ist.
- Man kauft die Eigentumswohnung mit einem möglichst großen Anteil von Eigenmitteln.
- Man kann eingebaute Extras aus der Grunderwerbssteuer herausrechnen lassen. (z.B. Einbauküche)
- Man sollte einen unabhängigen Baufinanzierungsberater in die Planung einbeziehen.
Wie findet man eine als Kapitalanlage geeignete Eigentumswohnung?
Man kann Immobilienangebote durchsuchen oder sich bei einem Immobilienberater informieren. Möglich ist auch ein eigenes Inserat, am besten über das Internet. Es gibt viele Plattformen, die sich auf diese Gesuche und Angebote spezialisiert haben.
Doch der beste Tipp ist: Erzählen sie es allen Freunden, Verwandten und jeden den Sie treffen, das sie eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage suchen.
Das Mehrfamilienhaus als Alternative
Als Alternative zu einer Eigentumswohnung kann man das Mehrfamilienhaus sehen. Die Rendite kann hier weitaus größer sein, wenn man mehrere Wohnungen vermietet. Man hat den Vorteil beim Erwerb eines älteren Hauses, dass man nach und nach die Wohneinheiten sanieren kann und mit der bereits erzielten Miete weitere Einheiten ausbauen kann.
Auch sollte nicht unterschätzt werden, dass man ohne die Gemeinschaft / WEG alles entscheiden kann.
Lesetipp: Hauskauf ohne Eigenkapital
Fazit Eigentumswohnung als Kapitalanlage
Die Möglichkeiten für den Kauf einer Eigentumswohnung müssen individuell geprüft werden. Wenn ein Käufer der Meinung ist, dass er etwas Schönes erreicht hat mit den kleinen sozialen Wohnungen, dann ist das für ihn richtig und muss es für den Nächsten nicht sein. Man kann mit unterschiedlichen Strategien eine solide Basis an erfolgreichen Kapitalanlagen aufbauen.
