Ein Forward Darlehen ist ein Anglizismus und steht für Terminkredit. Bei Geschäften mit der Bank ist dies ein Kredit oder ein Darlehen kombiniert mit einem Terminkontrakt. Mit einem Terminkredit oder Forward Darlehen können die Kreditnehmer die Bedingungen für die Nachfinanzierung bis zu 66 Monate im Voraus festlegen.
Ein Forward ist ein Zinsderivat, das in Kombination mit einem Darlehen ein strukturiertes Finanzprodukt ergibt. Terminkredite sind Teil des Kreditgeschäfts von Banken und dienen dem Kreditnehmer als Absicherung gegen Zinsrisiken. Die Teilnehmer sind der Kreditnehmer und das kreditgebende Institut als Kreditgeber. Ein Kredit ist der zugrunde liegende Vermögenswert. Das Forward Darlehen oder der Terminkredit wird zu einer Phase mit einem niedrigen Zinssatz erstellt, um einen geringen Zinssatz für zukünftige Kreditanforderungen bereitzustellen.
Ein Forward Darlehen ist eine besondere Kreditform. Bauherren entscheiden sich normalerweise dafür, wenn in naher Zukunft zusätzliche Mittel für ihr Darlehen bereitgestellt werden sollen. Mit einem Terminkredit können Sie die aktuellen Zinssätze sichern, auch wenn Sie den Kreditbetrag für Monate oder Jahre nicht benötigen. Somit ist der feste Zinssatz in der Zukunft sicher, der Kreditnehmer kann die besonders günstigen Zinssätzen nutzen und in die spätere Anschlussfinanzierung einbeziehen. Dies bedeutet man kann sich jetzt günstigen Zinsatz sichern zur Ablöse für den alten Kredit der Eigentumswohnung.
So wird bei einem Forward Darlehen verfahren
Forward Darlehen werden aufgenommen, wenn Kreditnehmer vorzeitig Zinsen für einen Kredit absichern möchten, da sie erwarten, dass der Zinssatz zum Zeitpunkt der späteren Aushandlung des Kreditvertrags steigt. Die Laufzeit des Darlehens kann zwischen einem Jahr und zehn Jahren liegen, das Forward nur bis zu drei Jahren. Der Terminkontrakt (einschließlich Laufzeit und Zinsen für das Darlehen) wird bereits abgeschlossen, wenn der Darlehensnehmer das Darlehen noch nicht erhalten hat, dass er später bekommen möchte.
Durch die Verwendung eines Termingeschäfts sichert er frühzeitig einen festen Zinssatz für das aufgenommene Darlehen. Er muss diesen Zinssatz in Form des Ausübungspreises zahlen, der als Prämie zu den vereinbarten Zinsen für das Darlehen hinzugerechnet wird. Zum Zeitpunkt der Ausübung erhält er den Darlehensbetrag von der Bank, die Zinsen zu einem festen Terminkurs berechnet, unabhängig davon, wie sich der aktuelle Marktzins während dieser Zeit geändert hat.
An dieser Stelle befindet sich der einzige eventuelle wirtschaftliche Nachteil eines Terminkredits. Der aktuelle Marktzins könnte unerwartet unter den vereinbarten Terminzins fallen, ohne dass dies dem Kreditnehmer zugutekommt. Nimmt der Kreditnehmer infolgedessen den Forward Darlehen nicht auf, fordert die Bank eine Entschädigung in Form einer Abfindung für die Nichtannahme. Der rechtliche Hauptnachteil ist die Beschränkung der Kündigung eines befristeten Forward-Darlehensvertrags.
Einsatzgebiete und was zu beachten ist
Das Forward-Darlehen wurde 1996 von der Dr. Klein & Co AG zur Finanzierung von kommunalen und gemeinnützigen Wohnungsunternehmen entwickelt. Die ersten Angebote an Verbraucher kamen 1998. Das Forward-Darlehen ist heute besonders wichtig in der Baufinanzierung und in der Immobilienfinanzierung, wo es erst nach einer bestimmten Frist – bis zu 66 Monate nach Vertragsunterzeichnung – in Form eines Annuitätendarlehens ausgezahlt wird.
Laut einer Studie der Stiftung Warentest beträgt die Zinsprämie für ein Terminkredit mit einem festen Zinssatz für zehn Jahre und einer Forward-Laufzeit von drei Jahren durchschnittlich 0,58 Prozentpunkte im Vergleich zu einem Darlehen mit sofortiger Auszahlung. Die Höhe des entsprechenden Zinsaufschlags hängt von der Länge der Forward-Periode und der aktuellen Struktur des Zinssatzes ab. Am häufigsten werden Forward-Darlehen für die laufende Finanzierung verwendet.
Für jeden Monat vor Auszahlung des Darlehens wird eine geringe Zinsgebühr erhoben. Dies bedeutet, dass der Zinssatz für ein Terminkredit geringfügig höher ist als die aktuellen Bedingungen – je länger die Laufzeit ist, desto größer ist die Differenz.
Wichtig: Ein Forward-Darlehen muss immer zu vereinbarten Konditionen aufgenommen werden. Wenn der Zinssatz zum Zeitpunkt der Zahlung unter dem abgemachten Darlehenssatz liegt, müssen Sie dennoch den Terminkredit aufnehmen und können nicht mehr von den niedrigeren Marktzinssätzen profitieren. Dies macht den Terminkredit besonders interessant im aktuellen Umfeld historisch geringer Zinsen mit mittelfristigen Aufwärtstrends.
Was sind die Vor- und Nachteile eines Forward-Darlehens?
Hier ein kurzer Überblick über die Vor- und Nachteile eines Terminkredits:
Vorteile eines Forward Darlehens
- Sicherheitsplanung: Sie wissen bereits heute, zu welchem Preis Sie in Zukunft finanzieren werden.
- Zinssicherheit: Steigende Zinssätze können Ihnen nicht mehr schaden.
- Zinsvorteil: Sie können die heutigen niedrigen Zinssätze für Finanzierungen bereitstellen, die Sie erst in Zukunft benötigen werden.
Nachteile eines Terminkredits
- Kaufverpflichtung: Sie müssen ein Terminkredit erwerben.
- Zinszuschlag: Für die Vorlaufzeit zwischen Abschluss und Zahlung wird ein Zinszuschlag erhoben.
Aber warum ist es jetzt sinnvoll, zusätzliche Mittel anzuziehen, die Sie mehrere Jahre lang nicht benötigen werden?
Die Antwort ist einfach: Ein Forward Darlehen bietet Ihnen die bisher niedrigsten Zinssätze, sodass eine Nachfinanzierung günstig ist.
Eine spätere Finanzierung ist immer mit einem gewissen finanziellen Risiko für Bauherren und Immobilienkäufer verbunden. Denn wenn Ihr erster fester Zinssatz abläuft, gibt es normalerweise Restschulden, die weiter finanziert werden müssen. In den meisten Fällen warten die Kreditnehmer bis zum Ablauf ihrer ersten Hypothek und kümmern sich erst kurz vor Ablauf, um eine neue Kreditbeschaffung für die verbleibenden Schulden.
Wenn die Zinssätze am Ende Ihres ersten Wohnungsbaudarlehens ansteigen, kann eine spätere Finanzierung kostspielig sein. Mit einem Terminkredit können Sie heute zusätzliche Kredite zu niedrigen Zinssätzen erhalten und müssen mit keinem Nachteil rechnen, wenn die Zinssätze in der Zwischenzeit steigen.
Ein weiteres Risiko ist falls sie sich enschließen ihre Immobilie zu verkaufen. In diesem Fall hat man dann den Kredit an der Backe. Da lohnt es sich auch nicht, dass man keine Spekulationssteuer auf Immobilien mehr zahlen muss sobald die 10 Jahre vergangen sind.
Der feste Zinszeitraum läuft ab, anschließende Festzinsverhandlungen: Was nun?
In der Praxis gibt es keine Regel, dass ein Darlehen einen bestimmten Festzins haben muss. Einige Arten von Krediten wie beispielsweise ein Kredit auf Abruf, haben keinen festen Zinssatz. Ihre Zinssätze sind volatil und werden ständig an die Marktsituation angepasst. Kleinkredite werden häufig als Ratenkredit aufgenommen – eine Art Kredit, bei dem die Zinsen für die gesamte Laufzeit (bis zu 10 Jahren) konstant bleiben.
Bei langfristigen Krediten mit höheren Kreditbeträgen, wie z. B. Eigenheimfinanzierungen sollte immer ein angemessener Festzinszeitraum zwischen dem Kreditgeber und den Kreditnehmern ausgehandelt werden. Hier wird der feste Zinssatz nicht für die gesamte Darlehenslaufzeit, sondern nur für mehrere Jahre festgelegt. Wenn für die ganze Laufzeit der Eigenheimfinanzierung ein fester Zinssatz vorgesehen ist, spricht man von einem vollständigen Rückzahlungsdarlehen. In diesem Fall sollte der Kreditnehmer jedoch einen höheren Zinssatz erwarten.
Wenn Sie sich nicht für ein vollständiges Rückzahlungsdarlehen entscheiden, wird die Zeit irgendwann kommen, wo der feste Zinssatz abläuft und die Immobilienfinanzierung noch nicht zurückgezahlt wurde. Jetzt kommt die Zeit für die Anschlussfinanzierung: Für die verbleibende Verschuldung muss eine neue Finanzierung abgeschlossen werden, die den ausstehenden Darlehensbetrag ersetzt.
Bauherren können bei derselben Bank bleiben oder zu einem anderen Anbieter wechseln – in beiden Fällen müssen sie die Bedingungen neu aushandeln. Gerade in den Niedrigzinsphasen lohnt es sich nicht, auf das Ablaufen des Festzinses zu warten, sondern einige Monate vorher nach günstigen Konditionen auf dem Markt zu suchen. Mit einem Terminkredit können Bauherren aktuelle Zinssätze in der Zukunft sichern.
Zinsentwicklung: Wann ist ein Forward-Darlehen geeignet?
Angenommen, Ihr aktueller Kreditzins beträgt 2,5 Prozent pro Jahr und Sie haben einen festen Zinssatz für vier Jahre. Wenn der Gesamtzinssatz derzeit Ihren Kreditzins übersteigt, beispielsweise etwa 3 Prozent pro Jahr, erscheint ein Forward Darlehen auf den ersten Blick nicht angemessen – Sie glauben, dass er um 0,5 Prozentpunkte schlechter ist als Ihre derzeitige Finanzierung. Dies ist jedoch nicht immer der Fall. Bei näherer Betrachtung wird deutlich, dass dies von der Entwicklung der Zinssätze abhängt.
Wenn die Zinssätze steigen: In diesem Fall müssen Sie möglicherweise nach vier Jahren eine zusätzliche Finanzierung mit einem durchschnittlichen Darlehenssatz von 3,5 oder sogar 4 Prozent pro Jahr aufnehmen. Dann wären Sie 1-1,5 Prozent schlechter finanziert als heute. Es wäre frustrierend, wenn Sie nicht handeln würden, wenn der Zinslevel unter 1 % liegt.
Wenn die Zinssätze fallen: In diesem Fall wird empfohlen, mit dem Terminkredit zu warten. Denn vielleicht erhalten Sie in einigen Monaten eine Finanzierung mit einem durchschnittlichen Kreditzins von 2,5 oder 2 Prozent anstelle von 3 Prozent. In vier Jahren werden Sie also noch besser finanziert als heute.
Um Ihre Nachfinanzierung optimal nutzen zu können, ist daher ein gewisses Maß an Erfahrung und Interesse an den aktuellen Zinssätzen und Konditionen unerlässlich. Hier sind drei Tipps für einen zinsgünstigen Terminkredit:
- Nehmen Sie ein Terminkredit nur auf, wenn Sie sicher sind, dass der Zinssatz in Zukunft wieder steigen wird.
- Beobachten Sie die Entwicklung des Zinssatzes und stützen Sie Ihre Einschätzung der Situation nicht ausschließlich auf Ihren aktuellen Zinssatz.
- Der optimale Zeitpunkt für ein Terminkredit liegt immer kurz vor dem Wendepunkt. Dann erreichen die Zinssätze ihren niedrigsten Punkt und steigen dann wieder an.
Wann ist der beste Zeitpunkt, um eine Nachfinanzierung zu planen?
Spätestens einige Wochen vor Ablauf Ihres bestehenden Darlehens erhalten Sie von Ihrem Darlehensgeber ein Zinsangebot für die nächsten Jahre. Anstatt auf dieses Angebot zu warten, sollten Sie Ihre Bank idealerweise einige Monate vor dem Ende des Festzinszeitraums um einen Vorschlag zur weiteren Finanzierung bitten.
Wenn Sie vor zehn oder fünfzehn Jahren eine Hypothek aufgenommen haben, werden Sie angenehm überrascht sein, denn der Zinssatz jetzt viel niedriger ist. Bitten Sie ebenso unterschiedliche Kreditinstitute um Vorschläge für zusätzliche Anschlussfinanzierungen. Dabei ist es wichtig, dass die Informationen später vergleichbar sind. Sie sollten auf der Grundlage des gleichen Restbetrags berechnet werden.
Andere Faktoren wie der Rückzahlungssatz oder die feste Zinsperiode müssen für einen verlässlichen Vergleich ebenfalls gleich sein. Der Aufwand lohnt sich: Schon kleinste Zinsänderungen führen zu erheblichen Einsparungen.
Insbesondere in Zeiten historisch niedriger Zinsen kann es jedoch auch ratsam sein, eine Anschlussfinanzierung viel früher in Betracht zu ziehen. Diese kann beispielsweise drei oder fünf Jahre lang nicht in Anspruch genommen werden. Mit dem sogenannten Terminkredit können Sie die heutigen günstigen Konditionen für die Zukunft sichern. Die aktuellen Zinssätze werden dabei bereits für zukünftige Finanzierungen festgelegt. Sobald der feste Zinssatz abläuft, erhalten Sie die zuvor vereinbarten Bedingungen. Für die frühzeitige Absicherung von Zinssätzen erhebt die Bank jedoch eine zusätzliche Gebühr für jeden Monat, der vor der Auszahlung vergeht.
Sie können das Risiko von Zinsänderungen auch mit einem Wohnungsbaudarlehens- und Sparvertrag verhindern, da der aktuelle Zinssatz bei Vertragsunterzeichnung für die Zukunft festgelegt wird. Da niemand die Entwicklung der Zinssätze vorhersagen kann, ist es sinnvoll, das derzeitige Zinsniveau für die Zukunft beizubehalten.
Fazit: Ein Forward Darlehen hat viele Vor- und Nachteile
Bei der Finanzierung von Immobilien müssen sich die meisten Bauherren mit Nachfinanzierungen befassen. Ein Terminkredit kann als Versicherungspolice dienen, die Kreditnehmern einen günstigen Zinssatz bietet und ihre Finanzierung langfristig planbar macht. Die Kreditnehmer sind vor steigenden Marktzinsen geschützt und können nach einer festen Zinsperiode finanzielle Schwierigkeiten vermeiden.
Ein Forward Darlehen ist jedoch problematisch, wenn unvorhergesehene Ereignisse die Lebensdauer des Kreditnehmers beeinträchtigen. Wenn sich finanzielle Schwierigkeiten auf die Rückzahlung des Darlehens auswirken, haben sie keine Möglichkeit, ohne zusätzliche Gebühren vom Darlehen zurückzutreten. Aus diesem Grund wird empfohlen, diese Finanzierungsform maximal 36 Monate vor Ablauf des Festzinszeitraums anzuwenden.
