Wer erbt oder ein geerbtes Haus verkaufen möchte wird sich unweigerlich mit dem Thema Steuern beschäftigen müssen. Wir haben hier das Thema „Geerbtes Haus verkaufen Steuer“ mal genauer unter die Lupe genommen.
Es ist eine natürliche Vorgehensweise, dass man nach dem Tod der Eltern das Haus und andere Wertstücke erbt. In diesem Fall muss man sich aber über die Steuer und die darauf folgende Prozedur informieren. Das Erben eines Hauses kann mit zahlreichen offenen Fragen resultieren. Zum Einen macht man sich Gedanken, ob man in dieses Haus selber einzieht. Zum anderen, ob man es vermietet oder doch lieber verkaufen sollte. Bei der Entscheidung kann man persönliche Gründe haben, die zur endgültigen Entscheidung beitragen.
Allerdings stellen sich auch viele Hinterblieben die Frage, ob sie das Haus ohne Erbschein verkaufen können und ob Steuern für dieses Haus anfallen. Wenn Sie sich auch solche und ähnliche Fragen gestellt haben, dann werden die folgenden Absätze Gewissheit bieten.
Die Steuern, die nach dem Erben eines Hauses anfallen
Wenn man ein Haus geerbt wird, fällt eine gewisse Erbschaftssteuer an. Die Höhe der Steuer ist gesetzlich reguliert. Das ErbStG bzw. Schenkungssteuergesetz und Erbschaftsteuergesetz bestimmen die Höhe der Steuer. Konkret wird die Steuer nur auf die übrig gebliebene Summe erhoben, die nach dem Abzug der Freibeträge übrig ist. Somit richtet sich die Höhe der Steuer nach der Steuerklasse der einzelnen Erben. Die Erbschaftssteuer muss nur im Fall nicht gezahlt werden, wenn die Summe eines Hauses den Freibetrag nicht übersteigt.
Steuerfrei erben
Das Haus eines Erblassers kann auch steuerfrei genutzt werden. Für diesen Zweck sollten allerdings einige Voraussetzungen erfüllt werden. Zum einen sollte der Wohnbereich 200 qm nicht übersteigen. Außerdem sollte das geerbte Haus mindestens 10 Jahre von dem eingetragenen Lebens-, Ehepartner oder dem Kind bewohnt werden. Dabei sollte man bedenken, dass eine Nutzung dieses Hauses in Form als zweites Wohnhaus ein Verstoß gegen diese Regelung darstellt.
Diese Regelung erscheint vielen aktuell als sehr ungerecht. So zahlt eine Witwe für ein Haus am Starnberger See mit einem Millionenwert keine Erbschaftssteuer wenn sie selbst darin wohnt. Erbt jedoch der Bruder oder die Schwester eine kleine Wohnung, so wird lediglich der geringe Freibetrag anerkannt. Auf den Restlichen Betrag müssen Steuern gezahlt werden.
Erben ohne Steuer?
Beispiel Nr. 1
Damit das Haus steuerfrei geerbt werden kann, sollte das Haus als Ersthaus mindestens 10 Jahre bewohnt werden. Wenn diese 10 Jahre vergangen sind, kommt es dazu, dass die Erbschaftssteuer entfällt. Wenn die Wohnfläche des geerbten Hauses über 200 qm beträgt, werden Steuern berechnet. Vorteilhaft ist, dass diese Regelung die Ehegatten, eingetragene Partner oder das Kind nicht umfassen. Somit müssen diese lediglich die Frist einhalten, damit das Haus nach 10 Jahren steuerfrei entgegengenommen werden kann.
Beispiel Nr. 2
Die Erbschaftssteuer entfällt auch im Fall, wenn der Erbe nachweisen kann, dass er sich nicht leisten kann, in diesem Haus zu wohnen. Es gibt natürlich auch solche Situationen, in denen die Kinder schon längst im Ausland leben und somit nicht in das geerbte Haus ziehen können. Auch die Kosten spielen eine große Rolle, wenn es um einen Einzug in das geerbte Haus geht. Wenn man alleinstehend ist, ist das Einziehen in ein Einfamilienhaus eine kostspielige Sache. Wenn dazu noch die Tatsache kommt, dass man Miterbe hat und diese ausgezahlt werden müssen, ist ein Verkauf des geerbten Hauses vorteilhaft.
Welche Freibeträge gelten für die Erben
Partner
Die Freibeträge eines Erben richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad. Bei Lebenspartnern und Ehegatten betragen die Freibeträge bis zu 500.000 Euro. Auf diesen Betrag muss keine Steuer bezahlt werden.
Kinder
Bei den hinterbliebenen Kindern liegt dieser Betrag bei 400.000 Euro für jedes einzelne Kind. Die Summe ist bei den Enkelkindern deutlich niedriger, unter Voraussetzung, dass die Eltern der Enkelkinder noch leben. Der Freibetrag liegt in diesem Fall bei 200.000 Euro.
Urenkel
Die Urenkel müssen mit einem Freibetrag von 100.000 rechnen. In allen anderen Fällen liegt der Betrag bei maximal 20.000 Euro, der der Steuer nicht unterzogen wird.
Geerbtes Haus verkaufen Steuer Angelegenheiten schon vor dem Tod regeln
Der Erblasser kann, schon vor seinem Tod, auf die Höhe der Steuer einen Einfluss nehmen. Die einzelnen Begünstigungen hängen von dem Wert des Erbes ab und können in Form eines beglaubigten Testaments hinterlassen werden.
Der Verkauf eines geerbten Hauses, aber wie?
Wenn man ein Haus erbt, kann man dies zur Vermietung anbieten oder es verkaufen. Doch, kann man das Haus ohne Erbschein verkaufen? Jedes Haus muss in einem Grundbuch berichtigt werden. Da im Fall eines Erbes sich der Eigentümer ändert, sollte ein aktueller Grundbuchauszug vorliegen. Im Gegenteil kann das Haus nicht verkauft werden. Damit aber dies erfolgt, muss der Erbe nachweisen, dass er das Haus auch tatsächlich und rechtlich geerbt hat. Der Nachweis kann in Form eines Erbvertrages oder einem notariell bestätigten Testament bestätigt werden. Als Nachweis kann allerdings nicht ein handschriftliches Testament genutzt werden, weil dies rechtlich gesehen kein Beweis für eine Erbschaft ist. Im Zweifel kann hier ein Immomakler oder Notar helfen.
Geerbtes Haus verkaufen Steuer – Spekulationssteuer
Geerbtes Haus verkaufen Steuer – viel zu beachten
Wenn man sich dazu entscheidet ein geerbtes Haus zu verkaufen, sollte man an die Spekulationssteuer und deren Frist denken.
Vor einem Verkauf sollten die Erben auf die Spekulationsfrist achten, denn von dieser Frist hängt die Höhe der Steuer ab. Mit dem Haus erben die Hinterbliebenen auch die Spekulationsfrist. Für eine vermietete Immobilie beträgt die Spekulationsfrist 10 Jahre. Mit dem Erben startet die Spekulationsfrist nicht neu. Wenn der Erblasser also das Haus vor 10 Jahren oder mehr das Haus gekauft hat, so fällt keine Spekulationsfrist an.
Wenn diese Zeit weniger als 10 Jahre beträgt, so läuft die Frist weiter und beginnt nicht neu zu laufen. Der Erbe kann das Haus auch im Fall steuerfrei verkaufen, wenn der Besitzer im selben Jahr des Erbfalls im Haus gelebt hat. Dies gilt auch für zwei Kalenderjahre zuvor.
Grunderwerbssteuer, auch der Käufer muss zahlen
Wenn man eine Immobilie kaufen möchte, gehört die Grunderwerbssteuer zu einer der höchsten Nebenkosten. Zur Berechnung der Höhe einer Grunderwerbssteuer wird der Kaufpreis des Hauses genommen. Somit liegt der Steuersatz für diesen Zweck je nach Bundesland 6,5 % einer Kaufsumme. Wenn man diesen prozentualen Satz sieht, merkt man sofort, dass es sich um eine hohe Steuer handelt. Dieser hoher Steuersatz ist seit dem Jahr 2006 geltend. Bis 2006 betrug der Steuersatz 3,5 %, was ein großer Unterschied ist.
Die Ausnahmen
Sachsen und Bayern sind die einzigen Ausnahmefälle, die dem alten und deutlich niedrigeren Steuersatz treu geblieben sind. Bei einer Immobilienfinanzierung sollte dieser hoher Betrag berücksichtigt werden.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung
Man sollte bedenken, dass die Immobilie ins Grundbuch eingetragen werden kann, wenn der komplette Betrag der Grunderwerbsteuer gezahlt ist. Sobald die Steuer gezahlt ist, wird eine Unbedenklichkeitsbescheinigung von dem Finanzamt erteilt. Diese Unbedenklichkeitsbescheinigung wird daraufhin an den Notar gesendet, der das Grundbuchamt über die Änderung informiert. Wenn diese Steuer nicht bezahlt wird, kann das Haus nicht in das Grundbuch eingetragen werden. In der Regel informiert das Finanzamt automatisch den Notar.
Fazit geerbtes Haus verkaufen Steuer
Die Vielzahl an Steuern und Reglungen macht das Erben und den eventuell darauf folgenden Verkauf nicht gerade einfach. Dennoch sollte man sich nicht entmutigen lassen. Allen Beteiligten wie dem Steuerberater, Immobilienmakler, Notare oder den Finanzbeamter sind die Regelungen bekannt. Denn schließlich wird täglich tausendfach geerbt. Meist geben alle Beteiligten auch gerne Auskunft. Also im Zweifel einfach nachfragen. Dies kann hohe Steuern im Zweifel vermeiden.
