Der Hauskauf ohne Eigenkapital ist schwieriger als wenn man bereits über ein dickes Polster verfügt. Der Kreditnehmer ist sollte über ein festes und hohes Einkommen mitbringen. Viele Menschen, die ein Haus kaufen wollen, suchen zuerst nach dem Haus. Man sollte es andersherum machen, zuerst die finanzielle Lage kontrollieren und herausfinden, welche Rate man sich leisten kann und welche Kreditsumme damit möglich ist. Die Faustregel ist, dass die Belastung des Kredites nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen sollte.
Was bedeutet ein Hauskauf ohne Eigenkapital?
Es ist möglich ein Haus in Vollfinanzierung, also ohne Eigenkapital zu kaufen. Wenn man Eigenkapital einbringen kann, ist die Baufinanzierung einfacher. Die Bank erwartet einen 20 bis 30 prozentigen Eigenkapitalanteil. Dieser Eigenanteil soll die Kaufnebenkosten decken, wie die Kosten für den Makler und den Notar, den Eintrag ins Grundbuch und die Grunderwerbsteuer. Wenn man die Immobilie nicht selbst nutzt ist die Grunderwerbsteuer absetzbar.
Aber es soll auch als pauschaler Abschlag dienen falls sich die Immobilie nur noch unter dem Einkaufswert verkaufen lässt.
Die Vorteile des Hauskaufes ohne Eigenkapital
Die Ersparnisse bleiben vorhanden. Es gibt jungen Leuten die Chance, ein Eigenheim zu verwirklichen, ohne dass sie bereits Geld sparen konnten. Es vergrößert die Möglichkeit ein Haus als Kapitalanlage zu kaufen. Wobei man hier darauf hinweisen sollte, dass es sich bei einem Haus als Kapitalanlage in der Regel um einen anderen Kredit handelt, dessen Konditionen nicht mit einem Kredit für einen Haus zum Eigennutz vergleichen kann.
Die Risiken beim Hauskauf ohne Eigenkapital
Natürlich hören sich die Vorteile extrem gut an, es gibt allerdings auch Schattenseiten. In der Regel ist es so, dass der vollfinanzierte Kredit eine längere Laufzeit hat, als ein Kredit im Zusammenhang mit Eigenkapital. Dazu kommt, dass der Zinssatz steigt, wenn der Eigenkapitalanteil sinkt. Die Bank sichert sich das erhöhte Risiko mit einem höheren Zins ab.
Daraus folgt, dass ein vollfinanzierter Kredit eine höhere Belastung bedeutet, denn die Raten sind höher und die Zinsen ebenfalls. Ein Kredit für einen Hauskauf läuft lange, in der Regel über mehrere Jahrzehnte. Die Laufzeit verlängert sich durch den teuren vollfinanzierten Kredit. Je länger der Kredit läuft und je höher ist die Gefahr, dass es zu Schwierigkeiten kommt. Die Lebenssituation kann sich ändern. Beispielsweise wenn der Job sich ändert, die Familie wächst, eine Trennung passiert oder eine Krankheit dazwischen kommt. Im Rahmen der langen Laufzeit kann es dazu auch zu teuren Reparaturen kommen, wie einer Sanierung am Dach oder einer neuen Heizung.
Übrigens: Ein weiteres Risiko liegt in der Natur des Menschen. Oft wird das Haus wenn man es selbst nutzen möchte größer gekauft als man es aktuell benötigt. Das extra Zimmer für die eventuellen späteren Kinder muss ebenso bezahlt werden.
Welche Nachteile gehen mit einem vollfinanzierenden Kredit einher?
Es ist schwieriger einen Kredit zu bekommen, der einen Hauskauf komplett finanziert. Wenn der Kreditnehmer den gewünschten Kredit bekommt, hat man aufgrund höherer Raten und einem höheren Zinssatz eine höhere monatliche Belastung. Oft ist mit dieser Art des Kredites eine längere Laufzeit verbunden. Je länger ein Kredit läuft, um so höher ist die Chance, dass etwas passiert, dass die Rückzahlung des Kredites erschwert.
Für wen kommt eine Vollfinanzierung in Frage?
Hauskauf ohne Eigenkapital, nur bei bester Bonität
Wer eine Vollfinanzierung bekommen möchte, benötigt eine extrem gute Liquidität. Es ist also nur etwas für Leute mit einem guten Einkommen, wie Beamte oder Personen in leitenden Tätigkeiten. Wer ein unregelmäßiges Einkommen hat, wie Selbstständige oder Freiberufler oder wer ein niedriges Einkommen hat, wie Berufsanfänger haben es schwieriger einen solchen Kredit zur vollen Finanzierung zu bekommen. Wer ein Haushaltsbuch vorlegen kann, dass über einen längeren Zeitraum nachweist, wie das Verhältnis von den Einnahmen zu den Ausgaben ist, kann bei der Bank Pluspunkte sammeln. Dass die Bank für eine Vollfinanzierung einen guten Schufa-Score erwartet, ist selbstverständlich. Neben einem Eigenkapitalanteil gibt es andere Sicherheiten, die bei der Bank positiv ins Gewicht fallen, wie eine Bürgschaft einer finanzstarken Person oder eine Immobilie, die sich bereits im Eigentum des Kreditnehmers befindet, genauso gern gesehen ist dann eine Lebensversicherung.
Hier haben wir Tipps zum Investieren in Immobilien zusammengestellt.
Gibt es wirklich kein Eigenkapital?
Ein Haus kostet nicht selten im mittleren fünfstelligen Bereich und ist nach oben offen. Da ist es nicht verwunderlich, dass eine Bank für einen Kredit Sicherheiten haben möchte. Diese Sicherheiten sollen einspringen können, wenn der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Kommt der Kreditnehmer nicht in einen Zahlungsrückstand, kann die Bank natürlich nicht auf die hinterlegten Sicherheiten zurückgreifen. Zu den üblichen Sicherheiten für eine Bank gehören: ein gutes, stabiles Einkommen, ein Sparguthaben, vorhandene Wertpapiere, bereits vorhandene Immobilien, eine Bürgschaft oder eine Lebensversicherung. Die Bank benötigt eine Sicherheit, da sie viel Geld verliert, wenn der Kreditnehmer seiner Verpflichtung nicht nachkommen kann. Die Bank will natürlich ihr Ausfallrisiko so weit wie möglich mindern. Da Hauskredite lange laufen, werden sie besonders gut abgesichert.
Welche Sicherheiten bevorzugt die Bank? Sie muss leicht zu bewerten sein. Die Sicherheit sollte wertstabil sein. Aktien ändern ihren Wert laufend oder ein hochwertiges Auto verliert im Laufe der Jahre eher seinen Wert als es hinzuzugewinnen kann. Die Sicherheit sollte schnell verwertbar sein, damit die Schulden im Fall der Fälle schnell ausgeglichen werden können. Die Sicherheit darf keinen wirtschaftlichen Bezug zum Kreditnehmer haben. Das bedeutet, wenn der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird und in Insolvenz geht, ist die Sicherheit trotzdem noch für die Bank verfügbar.
Welche Sicherheiten gibt es?
- Forderungsabtretungen
- Personalsicherheiten
- Pfandrecht
- Real- und Sachsicherheiten
- Sicherungsübereignungen
Forderungsabtretungen
Eine Forderungsabtretung nennt man auch Zession. Hier tritt der Kreditnehmer Forderungen, die er gegen jemand anderen hat, an den Kreditgeber hat. Der Kreditgeber kann dann darauf zurückgreifen, wenn der Kreditnehmer in Zahlungsschwierigkeiten kommt. Zu diesen Forderungen gehört der Lohnanspruch gegenüber dem Arbeitgeber, Mietzahlungen von vermieteten Immobilien, Sparguthaben, Bausparverträge oder Versicherungen. Bei Bausparverträgen oder Versicherungen ist es besonders interessant. Man kann einen Bausparvertrag oder eine Versicherung auflösen und die Summe als Eigenkapital einsetzen oder der Kreditnehmer erkennt sie als Sicherheit an und man kann alles wie gewohnt weiter laufen lassen und später wie geplant davon profitieren.
Personalsicherheiten
Im Rahmen der Personalsicherheiten teilt sich der Kreditnehmer seine Verpflichtung mit mindestens einer weiteren Person. Diese weitere Person kann den Kreditvertrag mit unterschreiben oder eine Bürgschaft abgeben. Die weitere Person gleicht eine schwache Bonität des Kreditnehmers aus. Daher ist es selbstverständlich, dass die weitere Person die Bonitätskriterien der Bank erfüllt. Hierbei sollte der Bürge darauf achten, dass er eine Ausfallbürgschaft auswählt. Bei einer normalen selbstschuldnerischen Bürgschaft, kann der Kreditgeber sofort an den Bürgen herantreten, bei einer Ausfallbürgschaft erst, wenn die Zwangsvollstreckung gegen den eigentlichen Kreditnehmer als erfolglos eingestuft wurde.
Pfandrecht
Das Pfandrecht ist eine Sicherheit für bewegliches Sachvermögen, beispielsweise Antiquitäten oder Schmuck. Hier müssen sich der Kreditgeber und der Kreditnehmer über den Wert des Sachvermögens einige sein. Außerdem wird die Sache dann dem Kreditgeber übergeben, damit er eine Sicherheit hat. Daher werden solche Sachwerte selten als Sicherheit genommen, denn die Bank muss sie gesichert aufbewahren und es kann schwierig sein, solche Sachwerte im Fall der Fälle zu verkaufen.
Real- und Sachsicherheiten
Hier werden Besitzrechte für Sachwerte an die Bank abgetreten. Dabei muss es sich um Besitzrechte von wertvollen Sachwerten handeln, wie einem Fahrzeug, Immobilien oder Wertpapieren. Hierzu zählen auch Hypotheken und Grundschulden, die auf unbewegliches Vermögen, wie Grundstücke oder Häuser erhoben werden können. Diese Art der Sicherheit ist einer Bank bei einem hohen und langlaufenden Kredit, wie einem Kredit zum Hauskauf am liebsten. Bei einer Hypothek kann die Immobilie uneingeschränkt genutzt werden, nur beim Verkauf muss der Kreditgeber zustimmen. Die Grundschuld bleibt nach Ablösung des Kredites stehen, eine Löschung würde extra Kosten verursachen.
Beim Hauskauf ohne Eigenkapital gilt eine Hypothek / Grundschuld auf eine andere Immobilie wie Eigenkapital!
Sicherungsübereignungen
Es ist etwas ähnliches wie das Pfandrecht und bezieht sich auch auf bewegliches Sachvermögen. Hier wird das Sachvermögen nur treuhänderisch an die Bank gegeben. Dies geht beispielsweise bei einem Auto. Der Brief geht an die Bank und der Kreditnehmer kann es weiter nutzen. Hier währe es wahrscheinlich so, dass eine bestimmte Versicherung zum Werterhalt des Autos im Falle eines Unfalles gegeben ist. Der Kreditgeber muss den Sachwert nicht gesondert lagern und der Kreditnehmer kann den Sachwert weiter nutzen. Eine Win-Win-Situation, meist aber weniger geeignet für einen hohen Kredit mit langer Laufleistung.
Die Muskelhypothek oder alte Häuser renovieren
Die Muskelhypothek meint alles, was der Bauherr oder seine Familie und Freunde in Eigenleistung erbringen können. Der Bauplaner kann dem Hausherrn die Eigenleistung berechnen. Dazu wird das Gewerk genommen, die Materialkosten abgezogen und die Lohnkosten ausgewiesen. Die Lohnkosten sind dann die Eigenleistung und können zum Teil angerechnet werden. Je nachdem wie geschickt der Bauherr und oder seine Leute sind, kann da eine ordentliche Summe im fünfstelligen Bereich gespart werden, was anschließend an der monatlichen Belastung gut zu merken ist.
Ein altes Haus kaufen wäre eine andere Möglichkeit. Das alte Haus ist wahrscheinlich wesentlich billiger als ein neues Haus zu bauen. Hier sollte man sich von einem Fachmann beraten lassen, der das alte Haus beurteilen kann und am besten einen Sanierungsplan erstellt. Es ist auch von Vorteil, wenn man viele Arbeiten mit seinen Freunden oder der Familie erledigen kann. Hier gibt es die Möglichkeit, dass Wichtigste zu machen und den Rest nach und nach, wenn man bereits darin wohnt. Im besten Fall kann man die Sanierungskosten mit dem Hauskauf zusammen finanzieren. Allerdings kann ein altes Haus viele Überraschungen bieten, wie verschiedene alte Sanitär- und Elektroanlagen in verschiedenen Räumen, Feuchtigkeit oder Schimmel.
Einige alte Häuser stehen unter Denkmalschutz, das bedeutet einige Bereiche oder alles darf nur in Abstimmung mit dem Denkmalamt angegangen werden. Das kann aufwendig und langwierig sein und das ganze Projekt weit in die Länge ziehen. Trotzdem kann ein altes Haus eine gute Alternative sein, für Menschen mit einem kleineren Einkommen und handwerklichem Geschick. Es gibt die Möglichkeit sich von Fachleuten anleiten zu lassen. Die zeigen dann wie eine Arbeit ausgeführt wird und stehen für Fragen und Abschlusskontrollen zur Verfügung.
Fazit Hauskauf ohne Eigenkapital
Natürlich birgt der Kauf ohne Rücklagen / Eigenkapital ein gesisses Risiko. Dennoch kann sich der Hauskauf ohne Eigenkapital gerade für junge Menschen lohnen. Dies setzt voraus, dass man entweder eine sehr gute Arbeitsstelle hat oder viel Eigenleistung einbringen kann. So kann man sich schon in frühen Jahren den Traum vom Eigenheim erfüllen.
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