Verkauf des Hauses auf Rentenbasis – Aufgrund der seit Jahren anhaltenden Preissteigerungen für Immobilien sind heute Häuser extrem teuer und viel wert. Nicht umsonst gilt die Immobilie für viele als beste Geldanlage momentan. Somit ist ein Verkauf eines Hauses auf Rentenbasis bei einem geringen Rentenbezug eine Alternative, hier im Rentenalter zusätzliche Einkünfte zu erzielen. Der Hausverkauf auf Rentenbasis hat allerdings einige Besonderheiten und Fallstricke. Auf diese gehen wir im folgenden ein.
Kurzübersicht Hausverkauf auf Rentenbasis – Funktionsweise
Ein Verkauf des Hauses auf Rentenbasis ähnelt einem richtigen Verkauf. Der Käufer der Immobilie wird ganz regulär der neue Eigentümer. Dabei wird bei einer solchen Art von Verkauf auf Rentenbasis der Verkaufspreis nicht in einer Summe ausbezahlt. Die Kaufpreiszahlung erfolgt in fortlaufenden Raten.
Hierbei gibt es unterschiedliche Modell-Lösungen. Bei einigen davon kann der Verkäufer oder die Verkäuferin des Hauses auch dort wohnen bleiben.
Für wen ist der Hausverkauf auf Rentenbasis eine Option?
Hausverkauf auf Rentenbasis – ohne Erben oft die beste Option
Wenn der Hausinhaber oder die Hausinhaberin im Alter ihre Rente aufstocken und dennoch in ihrer Immobilie wohnen bleiben möchten, ist der Verkauf des Hauses auf Rentenbasis eine Möglichkeit, hier eine zusätzliche Einkommensmöglichkeit zu erhalten.
Ebenso ist der Hausverkauf auf Rentenbasis auch eine Alternativ-Lösung, wenn der Inhaber oder die Inhaberin eines Hauses sich nicht weiter um die Renovierung, Instandhaltung oder um die Umgestaltung der Immobilie kümmern wollen.
Auch kann eine solche Verkauf auf Rentenbasis für eine solche Person eine Lösung sein, die zu ihren eigenen Lebzeiten das Vermögen selbst aufbrauchen will, da Sie keine Erben hat oder nicht vererben will.
Auch ist dies eine Lösung, wenn diese Person mit Hilfe einem lebenslangen Recht auf Wohnen mit einer Leibrente auch für die Absicherung eines Lebenspartners nach dem Tod des anderen Partners anstrebt.
Aufgrund der Auszahlung in Raten des Verkaufspreises einer Immobilie entstehen bei der verkaufenden Person ein konstanter Geldfluss und dadurch eine fortlaufende Liquidität vorhanden.
Wenn die verkaufende Person aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr selbst in dem Haus oder der Immobilie wohnen kann, erhält diese Person trotzdem weiterhin eine Art von Immobilienrente.
Wie funktioniert der Hausverkauf auf Rentenbasis?
Im Unterschied zum klassischen Verkauf einer Immobilie wird in einem solchen Fall auf Rentenbasis die Immobilie gegen Zahlung von regelmäßigen Raten verkauft und bei einigen Varianten können dann die Verkäuferin oder der Verkäufer auch in der eigenen Immobilie wohnen bleiben. Dabei gibt es hier dann auch Lösungen, bei denen dann bis zum Tod der verkaufenden Person (oder dem Ehe-/Lebenspartner-Fachbegriff Leibrente) diese Ratenzahlungen vereinbart werden können. Wenn dann die Begleichung der Raten auf einen fixen Zeitraum begrenzt wird, kommt hier dann der Fachbegriff „Zeitrente“ ins Spiel. Wenn dann eine Leibrente vereinbart wird, verliert die verkaufende Person (also die ehemaligen Eigentümer oder Eigentümerinnen) alle Eigentumsrechte mit Ausnahme des Recht in der Immobilie zu wohnen..
Ein Verkauf des Hauses auf Rentenbasis weist einige Besonderheiten auf und der Ablauf ist im Vergleich zu einem klassischen Verkaufs-Modell etwas anders. Der Schwerpunkt der Besonderheiten liegt vor allen Dingen beim Verkaufspreis, bei der Laufzeit der Ratenzahlungen und bei den potentiellen Zielgruppen.
Ob es sich dabei um eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage gehandelt hat oder eine Mehrfamilinehaus zum Verkauf steht ist völlig egal.
Verkaufspreis der Immobilie
Auf den ersten Blick ist ein Verkauf des Hauses auf Rentenbasis eine attraktive Alternative zum klassischen Verkaufsmodell einer Immobilie. Hier entstehen für den Verkäufer oder die Verkäuferin fortlaufende Einnahmen aus dem Hausverkauf, welche, je nach Laufzeitmodell, bis zum Ableben des Verkäufers oder der Verkäuferin ausgezahlt werden können. Somit entsteht für den Käufer oder die Käuferin ein zum Zeitpunkt des Hausverkaufes vorhandenes unkalkulierbares Risiko, dass er bei einer sehr langen Lebensdauer vom Verkäufer oder der Verkäuferin mehr Geld bezahlen muss, als ursprünglich geplant war.
Deshalb gibt es hier einen sogenannten Risikoabschlag vom Verkaufswert der Immobilie. Dabei ist dann dieser etwas niedrigere Verkaufspreis (gegenüber einer klassischen Verkaufsabwicklung) die Grundlage, um die Höhe der monatlichen oder jährlichen (wie vereinbart) Raten zu berechnen. Somit ist der Verkauf des Hauses auf Rentenbasis von Vorteil, wenn langfristige Einnahmen von der Seite des Verkäufers oder der Verkäuferin gewünscht werden. Auf der anderen Seite wird jedoch der Verkaufspreis des Hauses (also der Immobilie) durch den Risikoabschlag gemindert und liegt somit deutlich in der Regel unter dem Verkaufspreis gegenüber einem klassischen Verkauf.
Was die Höhe anbelangt, so wird dort in der Regel beim Verkauf des Hauses auf Rentenbasis als Grundlage der zum Zeitpunkt des Verkaufes vorhandene Verkehrswert zugrunde gelegt. Davon wird dann vom Käufer noch ein Risikoabschlag abgezogen. Wie bereits erwähnt, wird dann der sich daraus ergebene Wert auf die Anzahl der monatlichen Raten aufgeteilt. Bei der Leibrente gehen dann ja diese Zahlungen bis zum Ableben der verkaufenden Personen. Für das Wohnrecht wird dann eine „sogenannte Miete“ (Grundlage der jeweils gültige Mietspiegel) abgezogen.
Sinnvoll ist es für die verkaufende Person in den Vertrag eine sogenannte „Wertsicherungsklausel“ mit aufzunehmen. Dadurch wird dann der Käufer verpflichtet, die monatliche Rentenzahlung an die jeweilige Inflationsrate anzupassen.
Tipp: Die zu erzielende Nettomietrendite der Immbilie ist oft Grundlage der Berechnung.
Die Laufzeit – Leibrente oder Zeitrente?
Wenn ein Haus oder eine Immobilie auf Rentenbasis verkauft wird, müssen sich hier die beteiligten Personen (Verkäufer und Käufer) auf ein Laufzeit-Modell einigen. Dabei gibt es hier zunächst einmal 2 Grundvarianten und zwar die Leib- und Zeitrente
Leibrente
Eine Form der Immobilienrente ist die Leibrente. Hier erhält die verkaufende Person die Ratenzahlungen des Käufers bis an ihr Lebensende. Wenn Instandhaltungs- oder Reparaturmaßnehmen erforderlich sind, werden diese dann vom neuen Eigentümer (also von dem Käufer) übernommen. Er ist dann auch dafür verantwortlich. Dabei kann hier für den Käufer ein eventuelles potentielles Kostenrisiko vorhanden sein. Wenn die verkaufende Person länger lebt, als es die momentanen statistischen Daten hergeben, kann es vorkommen, dass der neue Eigentümer (also der Käufer) hier deutlich mehr für die Immobilie zahlen muss.
Dabei sollte dann bei einer Leibrente ein lebenslanges Wohnrecht der verkaufenden Person bei einem Verkauf des Hauses auf Rentenbasis durch einen Grundbucheintrag an erster Stelle abgesichert werden Aufgrund dieser ersten Stelle beim Grundbucheintrag garantiert dieser Eintrag bei einer eventuellen Zahlungsunfähigkeit durch den Leibrentenanbieter und der dann anschließenden durchgeführten Zwangsversteigerung, dass die verkaufende Person dann vorrangig behandelt wird, wenn die Gelder aus dem Zwangsverkauf aufgeteilt werden. Durch einen solchen Grundbucheintrag wird auch dafür Sorge getragen, dass es nicht zu einer Hypothekenbelastung der Immobilie kommt.
Zeitrente
Bei der Zeitrente spielt die Lebensdauer für die rentenberechtigte Person hier keine Rolle. Die Rentenzahlungen sind hier nur über einen vorher vertraglich festgelegten Zeitraum vereinbart. Wenn dieser Endzeitpunkt erreicht ist, enden auch die Rentenzahlungen.
Bei einer Zeitrente ist es zum Beispiel auch möglich, dass die Erben der rentenberechtigten Person diese Rentenzahlungen auch erben können und somit ein verfrühter Tod der rentenberechtigen Person hier unerheblich ist. Somit können in diesem Falle die Erben noch von den Rentenzahlungen ebenfalls profitieren. Bei diesem Modell hat auch der Käufer den Vorteil, dass hier eine bessere Kalkulierbarkeit der Kosten vorhanden ist.
Alternative Wohnrecht / Nießbrauch
Hausverkauf mit Wohnrecht
Bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht erfolgt der Ablauf des Immobilienverkaufs so. wie bei der normalen Verkaufsabwicklung bei Verkauf einer Immobilie Dabei gibt es gegenüber dem normalen Hausverkauf aber zusätzlich das Wohnrecht. Das bedeutet, dass eine oder mehrere Personen im jeweiligen Haus oder Objekt auch nach dem Verkauf dort weiter leben dürfen. Somit bleibt das Wohnrecht trotz des Verkaufes bestehen.
Ein Grund für diese Vorgehensweise kann zum Beispiel sein, weil eine Erbengemeinschaft das Haus trotz des Rechtes zum Wohnen veräußern will, weil diese Personen mehr Liquidität wünschen. Dabei muss zunächst die Form des Wohnrechts überprüft werden.
Wenn es hier um ein befristetes Wohnrecht handelt, darf die begünstigte Person bis zu einem vorab bestimmten Datum die Immobilie bewohnen. Sollte dagegen ein Wohnrecht auf Lebenszeit vorhanden sein, endet das Wohnrecht erst mit dem Tod der begünstigten Person.
Ein solches Wohnrecht kann zum Beispiel von einem Erblasser festgelegt worden sein, damit ein Lebenspartner unentgeltlich in einem solchen Haus oder Objekt wohnen darf. Ebenfalls kann ein solches Wohnrecht auch für die Eltern festgelegt und eingerichtet werden. Eine Möglichkeit ist die Schenkung der Immobilie an die Kinder zu Lebzeiten, um dadurch die Erbschaftssteuer-Höhe zu minimieren. Auch kann es vorkommen, dass Mieter über ein Wohnrecht verfügen. Das kann dann auftreten, wenn Beispiel eine enge Freundschaft mit der Eigentümerin oder dem Eigentümer besteht.
Verkauf und Nießbrauch
Bei Nießbrauch handelt es sich um das Nutzungsrecht an einer Sache (gesetzliche Grundlage § 1030 BGB). Der Nießbraucher ist in der Lage, die Sache zu nutzen und einen entsprechenden Ertrag daraus zu ziehen. Das kann zum Beispiel durch die Vermietung von Immobilien erfolgen. Somit kann ein Nießbraucher 2 von 3 Rechten eines Eigentümers wahrnehmen. Nur das Recht, dass er Eigentümer ist, ist hier nicht vorhanden. Somit kann ein Haus oder eine andere Immobilie nicht verkauft werden. Das Verkaufsrecht steht nur dem im Grundbruch eingetragenen Eigentümer zu.
Nießbrauch bei Immobilien kommt am Häufigsten in Form von einem lebenslangen Rechts, in einer Immobilie zu wohnen und den Nutzen daraus zu ziehen, vor. Dabei kann sich das Nießbrauchs-Recht nicht nur auf die gesamte Immobilie erstrecken, sondern sich auch auf bestimmte Teile einer Immobilie (zum Beispiel über eine Wohnung von einem Mehrfamilienhaus) beziehen.
Der Verkauf einer Immobilie mit einem Niebrauch-Recht ist oft sehr schwierig, aber möglich. Das Problem dabei ist, dass das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen ist und dieses bleibt auch nach einem Verkauf der Immobilie bestehen. Somit hat dies für den Käufer die Folge, dass die Person mit dem Nießbrauchrecht weiterhin in der Immobilie wohnen kann oder diese Person kann daraus Mieteinnahmen erzielen.
Der Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch ist für Selbstnutzer uninteressant. Interessanter könnte es jedoch für Kapitalanleger sein, welche jedoch dann aber dafür nur einen relativ niedrigen Verkaufspreis bereit sind, zu bezahlen.
Das eingetragene Nießbrauchrecht kann grundsätzlich gelöscht werden. Der Nutznießer muss hierfür sein Einverständnis erteilen. Wenn dies möglich ist, sollte dieses Einverständnis vor dem Verkauf eingeholt werden, weil dann die Möglichkeit besteht, einen deutlich verbesserten Verkaufspreis zu erzielen. Hierzu ist jedoch vom Grundbuchamt eine Löschungsbewilligung erforderlich und das kann eine größere Zeitspanne in Anspruch nehmen und deshalb sollte vor dem Verkauf ein solcher Vorgang rechtzeitig in Angriff genommen werden.
Oft gestellte Fragen zum Haus auf Rentenbasis verkaufen
Bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis – welche Steuern fallen an?
Der oder die Bezieherin der Leibrente muss den sogenannten „Ertragsanteil“ versteuern. Dabei hängen die Abgaben an das Finanzamt vom Alter der beziehenden Person ab. Je älter diese Person ist, umso weniger Abgaben fallen hier an das Finanzamt an.
Bei einer 66-jährigen Person liegt der Steuersatz bei 18 Prozent. Wenn es sich um eine 80jährige Person handelt bei 8 Prozent und bei einer 94jährigen Person bei 2 Prozent.
Wenn eine Zeitrente bezogen wird, sind diese komplett zu versteuern.
Der Käufer von einem solchen Haus, das auf Rentenbasis verkauft worden ist, muss die fortlaufenden Rentenzahlungen monatlich oder, welcher Rhythmus hier vereinbart worden ist, vornehmen. Diese Rentenzahlungen können dann vom Käufer steuerlich als Sonderausgaben geltend gemacht werden und dieser kann diese dann von der Steuer absetzen.
Verkauf eines Hauses auf Rentenbasis – Verkauf an eine Bank
Im Unterscheid zu einem Verkauf auf Rentenbasis an eine Organisation oder an Privatpersonen erfolgt bei einer vom einer Bank vergebenen Umkehrhypothek eine Belastung der Immobilie mit einem Kredit. Diese Hypothek dient der Bank als Sicherheit und danach wird von der Bank die Kreditsumme in den vereinbarten Raten über einen vertraglich bestimmten Zeitraum ausbezahlt. Dadurch wird dann im Laufe der Zeit die Kreditsumme nicht kleiner, sonder steigt an. Daher stammt dann auch die Bezeichnung „Umkehrhypothek“ bei einem Verkauf eines Hauses auf Rentenbasis an einer Bank oder ein Kreditinstitut ab. Wenn dann die Laufzeit abläuft, wird normalerweise die Immobilie verkauft, um dadurch dann den Kredit durch die Bank oder das Kreditinstitut abzulösen.
Wer muss nach dem Verkauf die Instandhaltung und die Reparaturen übernehmen?
Die Reparaturen am Gebäude und die Instandhaltung der Immobilie wird dann nach dem Verkauf an den neuen Eigentümer oder Käufer übertragen. Auch ist vertraglich hier dann eindeutig festgehalten, dass der Käufer für die Kosten der Reparaturen und für die Instandhaltung zuständig ist. Auch die Grundsteuer (falls diese nicht umeglegt wird) muss zukünftig nach dem Verkauf dann der Käufer übernehmen.
Achtung Nießbrauch: Hier trägt meist der Nießbrauchsinhaber alle Kosten
Muss die verkaufende Person die Nebenkosten übernehmen?
Die Nebenkosten werden ja von der dort wohnenden Person oder der dort wohnenden Personen verursacht und somit müssen diese Kosten auf von der verkaufenden Person oder den Personen, welche in dem Haus oder der Immobilie wohnen, übernommen werden. Es kann jedoch auch vorkommen, dass hier vertraglich andere Lösungen zwischen der Verkäufer- und Käuferseite vereinbart worden sind.
Fazit Hausverkauf auf Rentenbasis
Ein Hausverkauf auf Rentenbasis ist heute nichts mehr außergewöhnliches. Viele Banken werben sogar explizit mit der Umkehrhypothek. Auch einen Käufer zu finden ist bei den aktuell hohen Immobilienpreisen und dem Anlagenotstand meist kein Problem.
