Wenn es um den Bau oder um den Umbau von einem Wohnhaus oder von einem Gewerbeobjekt geht, so ist das mit einer Vielzahl an Anforderungen verbunden. Das geht bereits am Anfang, mit der Planung los. Sicherlich hat hier jeder Bauherr eine Vielzahl an Vorstellungen, doch diese Vorstellungen müssen auch in Einklang mit den Gesetzen, hier genauer mit den jeweiligen Landesbauordnungen der Bundesländer gebracht werden. So geht es hier nämlich nur einfach um die Optik und später um Stein auf Stein, sondern es müssen zahlreiche Punkte, sei es Statik, Wärmedämmung oder aber auch Sicherheit bedacht werden. Als Bauherr stellt man sich hier die Frage, mit was für Kosten man für die Architektenleistung rechnen muss? Die Antwort hierauf ist einfach, den in Deutschland gibt es eine allgemein gültige HOAI. Diese ist unterteilt in die einzelnen HOAI Leistungsphasen. Was das in Bezug auf den Architekten bedeutet, kann man dem nachfolgenden Artikel entnehmen.
Das ist die HOAI
Immer wenn man einen Bauigenieur oder einen Architekten mit der Planung von einem Bauvorhaben beauftragt, so erfolgt hier die Erhebung der Kosten auf der Grundlage der HOAI. HOAI ist eine Abkürzung und steht für Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Und nur auf dieser Grundlage darf auch nur eine Abrechnung von Planungsleisungen erfolgen. Im Zusammenhang mit der HOAI muss man wissen, sie ist in verschiedene Bereiche aufgeteilt. Diese Bereiche werden als Leistungsphasen bezeichnet. Insgesamt gibt es vier verschiedene Leistungsphasen, die im Zusammenhang mit der Planung und dem Bau von einem Gebäude zur Anwendung kommen können. Welche Leistungsphasen bei der Abrechnung berücksichtigt werden müssen, hängt immer vom jeweiligen Auftrag ab. Das kann nämlich sehr unterschiedlich sein.
Im Zusammenhang mit den Leistungsphasen muss man wissen, es gibt eine abweichende Umgangssprache. Wenn zum Beispiel von der Planungsleistung Entwurf die Rede ist, so weiß sofort jeder Bauingenieur und Architekt, dass dieses die Leistungsphasen 1 bis 3 umfasst. Die Leistungsphase 5 wird in der Baubranche auch als Werkplanung bezeichnet und wenn es um die Ausschreibung, die Vergabe und die Abrechnung von Bauleistungen geht, was kurz A/V/A abgekürzt wird, geht es um die Leistungsphasen 6 und 7. Und soll der Architekt oder der Bauigenieur nur die Bauleitung für den Bau übernehmen, so geht es hier nur um die Leistungsphase 8.
Das sind die HOAI Leistungsphasen
Einiges konnte man jetzt schon zu den HOAI Leistungsphasen erfahren, doch was bis jetzt noch nicht genannt wurde, was umfassen die einzelnen Leistungsphasen eigentlich? Die Leistungsphase 1 umfasst die sogenannte Gundlagenermittlung. Die Grundlagenermittlung ist sehr umfassend, und umfasst zum Beispiel die Beratung, aber auch die Auswahl von anderen Experten für die Planung. Wie zum Beispiel einen Brandschutzsachverständigen für die Brandschutzplanung oder einen Bauingenieur für die Statik. Zur Grundlagenermittlung gehört aber die Beratung zum Kostenbudget, die Durchführung einer Standortanalyse und auch die Prüfung der Umweltverträglichkeit. Handelt es sich um einen Umbau von einem bestehenden Gebäude, so gibt es bei der Leistungsphase 1 auch die Bestandsaufnahme. Wo geprüft wird, wie zum Beispiel die Bausubstanz ist, aber auch was für bauliche Änderungen möglich sind und welche nicht.
Die Kostenschätzung und der Finanzierungsplan in der HOAI Phase 2
Bei der Leistungsphase 2 wird es wesentlich konkreter. Hier geht es nämlich dann schon um die Aufstellung von einem Planungskonzept mit einer zeichnerischen Darstellung, aber auch die behördliche Abklärung vom Vorhaben im Rahmen einer Bauvoranfrage. Gerade hier hinsichtlich bauphysikalischer, wirtschaftlicher und energiewirtschaftlichen Anforderungen und auch die Erstellung einer Kostenschätzung vom Bauvorhaben. Diese erfolgt auf der Grundlage der gültigen DIN 276. Auf der Basis der Kostenschätzung kann zu der Planungsleistung von einem Architekten und Ingenieur auch die Aufstellung eines Finanzierungsplan und die Mitwirkung bei der Kreditbeschaffung sein. Damit arbeitet man dem Bauherr zu, damit dieser auf der Grundlage vom Finanzierungsplan einen Kredit oder andere Finanzierungsmöglichkeiten bekommen kann.
Entwurfszeichnungen und Herstellung der Genehmigungsfähigkeit
HOAI Leistungsphasen
Bei der Leistungsphase 3 wird das Vorhaben in Entwurfszeichnungen dargestellt. Hierzu gehört auch die Überprüfung der bisherigen Kostenabschätzung und gegebenfalls auch die Anpassung der Kostenberechnung. Sowie auch die Herstellung der Genehmigungsfähigkeit vom Bauvorhaben. Mit der Leistungsphase 4 mit der Genehmigungsplanung, geht es um die Genehmigung der Planung durch die Behörden. Dazu gehört die Einholung aller notwendigen Genehmigungen. Wie zum Beispiel auch die nachbarliche Zustimmung zum Bauvorhaben, sollte diese notwendig sein.
Sollte die Genehmigungsplanung nicht genehmigungsfähig sein oder ein Nachbar Widerspruch zum Bauvorhaben einlegen, so ist auch hier der Architekt und der Ingenieur gefragt. Nämlich durch eine Unterstützungsleistung bei Klagen oder im Widerspruchsverfahren. Hier insbesondere die Vermittlung, wenn zum Beispiel Nachbarn Bedenken zum Vorhaben haben. Insbesondere zur Größe vom Vorhaben. Zur Aufgabe in der Leistungsphase 4 kann aber auch die Abänderung der Planung gehören, wenn dieses zur Genehmigungsfähigkeit führt.
Details für Handwerker und die Vergabe nach den HOAI Leistungsphasen
Um Detailzeichnungen, wie zum Beispiel das Verlegen von Versorgungsleitungen oder die Ausführungen von Brandschutzmaßnahmen, gehört zur Leistungsphase 5. Diese Detailzeichnungen sind gerade später für die einzelnen Gewerke die Arbeitsgrundlage. Damit später zum Beispiel der Zimmermann den Dachstuhl richtig abbinden oder der Heizungsbauer seine Leitungen verlegen kann. Zur Leistungsphase 5 kann aber auch die Festlegung von Arbeitsmaterialien gehören. Basierend auf der Leistungsphase 6 werden die Mengen an Arbeitsmaterialien festgelegt. So damit man später genau weiß, was für eine Anzahl an Steine, an Dachziegel, Fliesen, Dämmung und andere Baustoffe braucht. Das ist wichtig um Leistungsbeschreibungen für Ausschreibungen erstellen zu können. Und bildet letztlich auch die Arbeitsgrundlage für die Leistungsphase 7, hier geht es nämlich dann um die Ausschreibung und die Vergabe. In der Leistungsphase 7 werden Vergabeunterlagen erstellt, Angebote eingeholt, Prüfen der Angebote und die Bewertung für den Bauherrn, Verhandlung mit Bietern und letztlich auch die Kostenkontrolle.
Hier wird im Rahmen der Kostenkontrolle immer wieder geprüft, ob die Kostenschätzung aus der Leistungsphase 2 eingehalten werden kann oder nicht. Ein wichtiger Faktor damit die Kostenschätzungen auch eingehalten werden können, ist die Einholung von Angeboten wichtig. Nur bei mehreren Angeboten zum Bauvorhaben, hat man auch eine Vergleichs- und Einsparmöglichkeit. Was jetzt günstig ist und hierbei trotzdem aber noch die Qualität stimmt, kann ein Architekt oder ein Ingenieur, einem Bauherrn aufzeigen.
Bautagebuch und Überwachung von Baumängel in der HOAI Phase 8
Damit die ganze Planung aus den einzelnen Leistungsphasen eingehalten wird, ist Gegenstand der Leistungsphase 8. Hier geht es um die Bauüberwachung, damit alle vorliegendenen Baugenehmigungen eingehalten werden. Hier kann der Architekt oder der Ingenieur auch als Bauleiter nach Landesbauordnung bestellt werden. Aber auch die Aufstellung und Überwachung von einem Zeitplan, zur Koordinierung der einzelnen Gewerke, die Führung von einem Bautagebuch und die Prüfung der Bauarbeiten. Werden hierbei Mängel bei den Arbeiten festgestellt, so gehört hier zur Leistungsphase die Überwachung der Beseitigung. Die Abnahme der Baumaßnahmen sowie die Aufbewahrung aller Prüfprotokolle und Unterlagen für den Bauherrn. Gerade die Abnahme der einzelnen Baumaßnahmen ist für einen Bauherrn wichtig. Können doch so frühzeitig Mängel erkannt werden, bevor weitere Gewerke weiterarbeiten können. Das kann Verzögerungen beim Bau verhindern, aber auch zusätzliche Kosten.
Wartungsanweisungen und Objektverwaltung
Auch wenn das Bauprojekt fertig ist, kann immer noch die Leistung von einem Architekten oder einem Ingenieur gefragt sein. In der Leistungsphase 9 geht es um die Prüfung aller Baumaßnahmen, damit Geltungsansprüche und Verjährungsfristen nicht verstreichen. Die Überwachung der Beseitigung von aufgetretenen Baumängel, das Erstellen von Pflege- und Wartungsanweisungen zu Anlagen, wie zum Beispiel zur Heizungsanlage, zum Aufzug oder zu Sicherheitseinrichtungen. Die Objektverwaltung und letztlich die Freigabe von Sicherheitsleistungen, die die Handwerksfirmen geleistet haben.
So erfolgt jetzt die Berechnung vom Honorar / HOAI Leistungsphasen – Kosten
Basierend auf diesen Leistungsphasen ergeben sich jetzt die Kosten bzw. das Honorar, die ein Architekt oder ein Ingenieur erheben kann. So basieren die Kosten der Leistungsphasen 1 bis 4 auf der Grundlage einer Kostenschätzung zum Bauprojekt. Für diesen Zweck ist jeder Leistungsphase einem bestimmten Prozentsatz zugeordnet. Bei der Leistungsphase 1 beträgt diese 2 Prozent. In der Leistungsphase 2 sind es 7 Prozent. Bei der Leistungsphase 3 sind es 15 Prozent. Während der Leistungsphase 4 sind es 3 Prozent. Ein Großteil der Kosten entsteht bei der Leistungsphase 5, 25 Prozent. Bei der Leistungsphase 6 sind es 10 Prozent. 4 Prozent werden bei der Leistungsphase 7 fällig und 32 Prozent bei der Leistungsphase 8. Zum Schluss sind es 2 Prozent bei der Leistungsphase 9.
Ist am Anfang noch die Kostenschätzung die Grundlage für die Berechnung vom Honorar für Architekte und Ingenieure, ändert sich das mit den weiteren Leistungsphasen. Soll ein Archiekt oder ein Ingenieur die Leistungsphase 5 bis 7 übernehmen, so erfolgt hier die Berechnung vom Honorar nicht auf der Basis der Kostenschätzung, sondern von einem Kostenanschlag. Und bei den Leistungsphasen 8 und 9, ist die Grundlage bei der Bestimmung vom Honorar die Kostenfeststellung der Baukosten. Für einen Bauherr hat diese Art der Abrechnung nach den HOAI Leistungsphasen zahlreiche Vorteile. Kommt es nämlich während dem Bauprojekt zu einer Änderung, so hat dies nicht sofort Auswirkungen auf die Finanzplanung. Als Bauherr hat man hier während dem Bauvorhaben eine Planungssicherheit bei den Planungskosten, die sich durch alle HOAI Leistungsphasen durchzieht.
Fazit HOAI Leistungsphasen
Gerade da eine Vielzahl an Punkte beachtet werden müssen, braucht man hier einen Architekten und Bauingenieure für die Planung, aber auch später für die Überwachung und Einhaltung der Planung beim Bau. Insbesondere in Sachen Sicherheit spielt der Brandschutz mit seinen Anforderungen an Wände, Treppen und Dächer eine große Rolle. Und handelt es sich um ein Gewerbeobjekt, so sind hier die Anforderungen, da es sich hier in der Regel um einen Sonderbau handelt, meist noch viel höher. Für Laien sind diese Anforderungen meist nicht mehr realisierbar. Dadurch ich ist ein Bauvorhaben immer mit Planungskosten verbunden. Die HOAI bietet dem Bauherren vor allem Planungssicherheit bei den Kosten des Architekten.
Weiterführende Links
- Übrigens können sie die Kosten des Architekten wenn sie das Objekt nicht selbst bewohnen ebenso von der Steuer absetzen wie die Grunderwerbsteuer
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