Die Jahresnettokaltmiete ist die Miete, die der Nutzer dem Vermieter für die reine Gebrauchsüberlassung der Wohnung oder des Hauses zahlt. Betriebskosten oder Heizkosten sind in der Jahresnettokaltmiete demnach nicht enthalten.
Die Jahresnettokaltmiete ist außerdem ein wichtiger Wert für die Berechnung der Rendite von Anlageimmobilien. Das liegt daran, dass Betriebs- und Heizkosten im Regelfall auf die Mieter abgewälzt werden und somit für den Vermieter keine Gewinnauswirkung haben. Siehe hier für den Unterschied Kaltmiete zu Warmmiete.
Warum ist die Jahresnettokaltmiete interessant
Die Nettorendite berechnet sich hier über die gesamten Anschaffungs- und Herstellungskosten. Die Gesamtkosten werden in das Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete gesetzt. Zwei Werte sind dabei ausschlaggebend.
Aus diesen kann man einmal den Kaufpreisfaktor und einmal die prozentuale Nettorendite.
Die entsprechende Formel für den Faktor lautet:
Gesamtinvestitionskosten : Jahresnettokaltmiete = Faktor
Die prozentuale Rendite errechnet sich umgekehrt:
Jahresnettokaltmiete : Gesamtinvestitionskosten x 100 = Rendite in Prozent
Lesetipp: Bruttomietrendite
Beispiel
Es wird eine Immobilie für insgesamt 150.000 EUR angeschafft. Enthalten sind hier alle Kosten wie der Kaufpreis, Notarkosten, Gerichtskosten etc. Die Immobilie wird im Anschluss für insgesamt 6.000 EUR im Jahr kalt vermietet.
Es ergeben sich folgende Rechnungen:
150.000 EUR : 6.000 EUR = Faktor 25
6.000 EUR : 150.000 EUR x 100 = 4% Rendite
Der Faktor zeigt die Zeit an, die bis zur Amortisation der Gesamtinvestition benötigt wird. Die Rendite in Prozent ist die Verzinsung des investierten Geldes im Jahr. Mittels der Rendite in Prozent lässt sich außerdem im Groben berechnen, ob der Cashflow der Immobilie positiv sein wird. Im Beispielfall wird dies eher knapp, da die Annuität bei der Bank im Regelfall um etwa 3-4 Prozent liegt. Immobilieninvestoren sind immer auf der Suche nach Immobilien, die einen möglichst geringen Faktor haben. Das liegt daran, dass die Investition sich so schneller bezahlt macht. Im Gegenzug soll die Rendite der Immobilie möglichst hoch sein. Beide Kennzahlen sind bei der Ankaufentscheidung essenziell.
Siehe hierzu auch unseren Immobilienrendite-Rechner.
Jahresnettokaltmiete zur Erstellung des Mietspiegels
Die Jahresnettokaltmiete ist zudem die Grundlage für die Berechnung des ortsüblichen Mietspiegels. Regelmäßig werden durch die Gutachterausschüsse die Kaltmieten in den verschiedenen Regionen abgefragt. Hieraus errechnet sich dann der Mietspiegel. Dieser ist in vielen Bereichen wichtig. Mieterhöhungen sind oftmals nur rechtmäßig, wenn diese am Mietspiegel orientiert sind. Ferner gibt es noch steuerliche Besonderheiten, wo der Mietspiegel ebenfalls eine Rolle spielt.