Das kannst Du tun, wenn der Mieter nicht zahlt – Wenn die Miete nicht rechtzeitig am Konto ist, heißt das für die Vermieter immer so zeitnah wie möglich zu reagieren, um nicht selbst in finanzielle Schwierigkeiten zu bekommen. Teilweise kann es bis zu sechs Monate dauern, bis eine Räumung vonseiten des Gerichts angeordnet wird.
Im folgenden Ratgeber wird die Vorgehensweise beschrieben, was zu tun ist, wenn der Miete seine Miete nicht überweist. Zudem sind wichtige Informationen zusammengetragen, was man tun kann, wenn ein Mietrückstand vorliegt.
Was kann der Eigentümer bei Ausbleiben der Mietzahlungen machen?
Wenn man als Vermieter einen Mietrückstand feststellt, dann sollte der Mieter persönlich auf den Rückstand der Miete angesprochen werden. Sollte es vorkommen, dass der Mieter zum vereinbarten Termin noch im Rückstand ist oder der zahlungsausständige Mieter nicht erreichbar ist, sollte eine Mahnung geschickt werden.
Mahnung an den Bewohner schicken
Mieter zahlt nicht: den Kontakt suchen
Hierbei ist es wichtig, genau darauf zu achten, dass alle Formalien beim Abschicken der Mahnung, im Falle eines Mietrückstandes, erfüllt sind. Die Mahnung aufgrund von Rückstand der Miete beinhaltet die ausgebliebene Miete, die Bankdaten und ein Stichtag, bis wann die Rückstände beglichen werden müssen. Darüber hinaus ist zu beachten, dass die Mahnung Miete per Einschreiben verschickt wird.
Wenn der Mieter dennoch nicht die Mietrückstände innerhalb von acht Tagen nach dem Stichtag bezahlt hat, sollten ein Rechtsanwalt und/oder ein Inkassobüro eingeschalten werden. Hier hat man als Vermieter zwei Möglichkeiten. Einerseits kann man eine Mahnklage bei zuständigen Gericht einreichen, und andererseits kann man versuchen, gleich eine Kündigung vom Gericht zu erwirken.
Wie läuft das Verfahren einer Mahnung bei einem Verzug ab?
Die Mahnklage reicht man ein, indem man ein bereits vorgefertigtes Dokument von dem Justizministerium ausfüllt und an das Gericht versendet wird. Danach erfolgt die Erlassung eines sogenannten Zahlungsbefehls vom zuständigen Bezirksgericht. Hier ist das jeweilige Bezirksgericht des Mieters zuständig.
Die Zinsenhöhe bei einem Verzug der Miete
Im Bezug der Zinsenhöhe bei einem Verzug muss man zwischen einer Vermietung von geschäftlichen Räumen und Wohnungen unterscheiden. Die Verzugszinsen beträgt bei Wohnungen vier Prozent. Trotzdem unterscheidet man bei den geschäftlichen Mieten zwischen alten Verträgen mit acht Prozent und neuen Verträge mit 9,2 Prozent. Der Basiszinssatz wird jeweils hinzugerechnet.
Wer zahlt die Verzugszinsen – Der Mieter oder doch der Vermieter?
Bei der Mahnung kommen stets Kosten für einen Anwalt hinzu. Zudem kommen Verzugszinsen und die Kosten für das Inkassounternehmen dazu. Dementsprechend muss der Vermieter zunächst selbst für die anfallenden Kosten der Zinsen aufkommen. Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit, später Schadenersatz zu fordern und kann die Kosten auf den Vermieter umlegen. Das ist aber eine Aufgabe für das Gericht.
Mieter zahlt nicht – Wann ist die fristlose Kündigung des Mieters möglich?
Sobald der Bewohner zweimal hintereinander mit der Gesamtmiete oder mit einem großen Teil trotz Mahnklage nicht nachkommt, ist die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses möglich. Eine ordentliche Kündigung ist dann möglich, wenn der Mieter permanent mit den Zahlungen in Rückstand ist oder die Miete nicht pünktlich überwiesen wird, die Summe allerdings nie mehr als zwei Monatsmieten erreicht.
Dabei muss beachtet werden, dass eine schriftliche Kündigung erfüllt und auch der Grund genannt wird. Darüber hinaus muss der Vermieter darauf aufmerksam machen, dass der Mieter Widerspruchsrecht hat. Außerdem sollte im Schreiben einer weiteren Benutzung der Wohnung widersprechen. Sollte der Mieter die Rückstände nach Kündigungserhalt doch noch zahlt, ist die Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam. Falls der Mieter innerhalb der nächsten zwei Jahren die Miete wieder nicht begleicht, kann er sie nach Kündigungsausspruch nicht mehr zahlen.
Wann ist die Räumungsklage erlaubt?
Eine Räumungsklage ist dann erlaubt, wenn der Mieter die festgesetzte Frist von mindestens 14 Tagen zum Auszug verstreichen lässt. Aber auch nur dann, wenn es einen relevanten Mietrückstand gibt. Das bedeutet, wenn der Mieter seine Miete zwei Monate lang hintereinander nicht bezahlt hat.
In der Räumungsklage sollte angemerkt werden, dass das Mietverhältnis ausgelöst wird, wenn der Vermieter nicht zur rechten Geld sein Geld erhält. Zudem sollte ein Kündigung vom Gericht eingebracht werden. Der Mieter hat auf diese Weise die Chance zu reagieren. Das Gericht spielt eine entscheidende Rolle, daher ist es entscheidend, auch eine Rechtsanwalt für Mietrecht zu beauftragen.
Wie kann man sich als Wohnungseigentümer bzw. Vermieter vor sogenannten Mietnomaden schützen?
Es gibt bestimmte Maßnahmen, wie man sich vor Mietnomaden schützen kann. Darunter gehört:
- eine Selbstauskunft der Mieter
- eine Referenz des Vorvermieters einholen
- die Zahlung der ersten Miete und einer Kaution
Die Selbstauskunft der Mieter soll dazu dienen, so viele Auskünfte wie möglich über den Mieter zu erhalten. Darüber hinaus kann man hier Gehaltsnachweise oder ähnliche Informationen sowie eine Auskunft für einen Negativeintrag beim Kreditschutzband. Damit man herausfindet, ob der Mieter in seiner vorigen Wohnung wirklich Miete gezahlt hat, kann der Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung oder eine andere Referenz verlangen.
Zudem sollte der zukünftige Mieter eine Kaution hinterlegen. In diesem Fall hat man als Vermieter schon eine hohe Sicherheit. Immerhin ist im Falle der Nicht-Zahlung angeraten, sich von einem Rechtsanwalt allumfassend beraten zu lassen.
Im Falle der Nicht-Zahlung der Betriebskosten kann es auch passieren, dass der Mieter vergessen hat, diese anzugleichen, wenn sie sich geändert hat. Dementsprechend ist die Kontaktaufnahme mit dem zukünftigen Mieter vor der Einführung von rechtlichen Schritten angeraten.
Gründe, warum der Mieter keine Miete zahlt
Im Grunde genommen kann es dem Vermieter egal sein, warum der Mieter seine Miete nicht (rechtzeitig) bezahlt. Aber sollte es nicht, wenn man an einem dauerhaften Mietverhältnis interessiert ist, denn der Grund hat einen großen Einfluss darauf, wie man mit den Mieter umgeht. Daher werden nachfolgend die Gründe, warum der Mieter nicht bezahlt, näher erläutert.
Vergesslichkeit
Mit einem Dauerauftrag kann man sicher sein, dass der Miete seine Miete jeden Monat pünktlich erhält. So hat der Mieter Ruhe und muss sich nicht um die lästigen Überweisungen kümmern. Doch nicht alle Mieter nutzen die Vorteile dieses Services. Viele überweisen ihre Miete zu unregelmäßigen Terminen. So kann es durchaus vorkommen, dass manche Mieter es schlichtweg vergessen, die Überweisung selbstständig zu tätigen.
Fehler in der Überweisung
Diese Fehler sind zwar selten aber dennoch möglich. Teilweise kommt es zum Zahlendreher beim Überweisungsauftrag. In Zeiten von der Technik des IBANs ist das aufgrund der Prüfsumme innerhalb der IBAN aber ausgeschlossen. Wenn die Überweisungssumme dennoch einmal falsch sein sollte, wird die Überweisung nicht durchgeführt. Sollte eine falsche Überweisung der Grund für das Nicht-Bezahlen der Miete sein, bedeutetet es nicht, dass der Mieter zahlungsunwillig oder zahlungsunfähig ist. In einem persönlichen Gespräch lässt sich das Problem schnell beheben.
Leider muss man inzwischen davon ausgehen, dass dies in den meißten der Fällen eine Ausrede ist.
Mieter zahlt nicht aufgrund finanzieller Probleme
Sollten beim Mieter Probleme bei den Finanzen auftreten, dann sieht die Sache der Zahlungsunfähigkeit schon wieder anders als. Sollte der Mieter zum Beispiel in die Arbeitslosigkeit gerutscht sein, puffert das Arbeitslosengeld zumindest einen großen Teil der Ausgaben. Wenn aber hohe Belastungen oder Schulden auftreten, die aufgrund der Arbeitslosigkeit nicht getilgt werden können, kann es durchaus vorkommen, dass der Mieter die Zahlung nicht mehr überweisen kann.
Im direkten Vergleich zu den bereits oben beschriebenen Gründen, ist dieser Grund der härteste Fall, indem man als Vermieter sehr viel Zeit investieren muss. Wenn der Mieter sich beim Jobcenter meldet und alle Bedingungen erfüllt, tilgt das Jobcenter die Kosten für die Miete. Das Jobcenter ist ein zuverlässiger Partner und die Miete ist schon vor Monatsbeginn auf dem Konto des Vermieters.
Generelle Zahlungsunwilligkeit
Ein weiterer Grund, warum der Miete seine Miete nicht überweist, den man aber durch die Ausforschung des zukünftigen Mieters und seiner Vorgeschichte zu 99 Prozent auszuschließen kann, ist die generelle Zahlungsunwilligkeit. Diese Art von Mietern wird auch oft als Mietnomaden bezeichnet. Diese sind lediglich darauf aus, gratis zu wohnen und bevor es zu möglichen gerichtlichen Beschlüssen, zum Beispiel einer Räumungsklage, kommt ziehen die Mietnomaden weiter. Dann gehen sie nach dem gleichen Schema vor und versuchen weiter kostenlos zu wohnen. Noch unschöner wird es aber, wenn nach dem schnellen Auszug nur eine Ruine zurückbleibt und die Wohnung verunstaltet wurde, sodass kostspielige Renovierungen anstehen. Das ist nicht nur besonders Nerv raubend, sondern auch sehr kostenintensiv.
Mieter zahlt nicht – was gilt es jetzt zu tun?
Die simpelste Möglichkeit ist, zum Telefon zu greifen, um den Vermieter nach dem Grund zu fragen. Die meisten Nichtzahler sind in den meisten Fällen überrascht, dass sich der Vermieter persönlich meldet und sie konfrontiert werden. Unter Umständen hat sich das Problem dann schon direkt erledigt. Kommt als Begründung, dass sie schlichtweg vergessen haben, sollten man als Vermieter den Mieter darum bitten, einen Dauerauftrag einzurichten, sodass dieses Problem nicht mehr aufkommen kann.
Wenn Telefonieren nicht die bevorzugte Kontaktaufnahmemöglichkeit ist, erweist sich auch die SMS oder eine E-Mail als gute Möglichkeit. Wenn man in der Nähe des Mieters wohnt, kann man auch persönlich vorbeikommen. Die Präsenz hat hier einen stärkeren Charakter als ein Anruf oder eine E-Mail. Bei diesem Gespräch sollte man sich am besten im Stiegenhaus aufhalten, da so die Wahrscheinlichkeit groß ist, dass Nachbarn das Gespräch mitbekommen. Der Zahlungsverzug ist den meisten Menschen unangenehm und peinlich, sodass die Wahrscheinlichkeit geringer ist, dass es ein weiteres Mal vorkommt.
Dem Mieter sollte eine knappe Frist zur Nachzahlung gesetzt werden. Bei einem bereitwilligen Mieter oder bei Mieters, bei denen man den Eindruck hat, dass es tatsächlich nur ein Versehen war, kann die Frist auch mündlich gesetzt werden. Wenn der Mieter nicht erreichbar ist, oder nicht zu einem Gespräch bereit sein, sollte man ein Schreiben aufsetzen und dieses per Einschreiben den Mieter zustellen. Auf diesem Weg ist man einen zukünftigen Rechtsstreit bestmöglich gerüstet.
Sollte der Mieter zahlungsbereit sei, aber zurzeit in finanziellen Schwierigkeiten stecken, kann man auch eine Ratenzahlung vereinbaren. Dies sollte ebenfalls in einem Schreiben festgehalten werden. Zahlt der Mieter dennoch nicht, sollte man weitere Schritten einleiten.
Wertvolle Tipps und Tricks zur Prävention von Mietschulden
Zum Schluss des Artikels werden noch wichtige Tipps und Tricks auf den Weg gegeben, wie man sich am besten vor Mietrückständen schützen kann.
Den Mieter vor einem Vertrags-Abschluss auf Herz und Nieren prüfen
Vor dem Abschluss des Mietvertrages ist es am besten, wenn man etwas Zeit investiert, als wenn man hinterher mehrere Monate seinem Geld hinterherrennen muss. Leider kann man es nie zu 100 Prozent ausschließen, dass ein Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Jedoch sollte man die Zahlungsfähigkeit des Mieters auf Herz und Nieren prüfen und vom zukünftigen Mieter die entsprechenden Nachweise anfordern. Dazu gehören unter anderen:
- Abfrage bei der SCHUFA
- Die letzten drei Nachweise des Gehalts (wer genau ist der Arbeitgeber und wie hoch ist der monatliche Verdienst?)
- Wie hoch ist das Verhältnis zwischen monatlichem Gehalt und Verbindlichkeiten?
- Eine Selbstauskunft zum Ankreuzen – hier gibt es zahlreiche und kostenlose Vorlagen im Internet
- Bei Studenten bzw. jungen Leuten ohne eigene oder ausreichenden Einkünfte eine Bürgschaft der Eltern
- Die aktuelle/vorherige Anschrift und Kontaktdaten des Vermieters (bei ihm fragt man nach, ob es bereits zu Mietrückstände gekommen ist). In den meisten Fällen reicht schon die Nachfrage nach dem Vorvermieter, um Mieter mit bösen Absichten abzuschrecken.
Mit diesen Maßnahmen hat man bereits das größte Risiko bei der Wahl von potenziellen Mietern eliminiert.
Vereinbare im Vertrag die maximale Kaution
Die Kaution ist die Sicherheit, welche der Mieter dem Vermieten bieten muss, damit überhaupt ein Mietverhältnis entstehen kann. Hier sollte man die rechtlichen Rahmenbedingungen vollumfänglich ausnutzen, um das Maximum an Sicherheit für den Vermieter herauszuholen. Vonseiten der Gesetzgeber darf man drei Kaltmieten als Kaution verlangen. Dieser Betrag reicht aber mit Sicherheit nicht aus, um eine Wohnung nach einer Verwüstung wieder instand zu setzen. Nichtsdestotrotz kann dieser Betrag verwendet werden, wenn sich der zahlungsunwillige Mieter nach dem Ausbleiben von zwei Monatsmieten heimlich aus den Staub macht.
Zuverlässige Verwaltung für die Verwaltung von Mieter
Eine Hausverwaltung kümmern sich um die Kommunikation zu den Mieter und überwacht die Geldflüsse und Mietzahlungen. Selbstverständlich muss man zwar jeden Monat etwas für diese Verwaltung bezahlen, aber man muss sich dafür nicht um diese Angelegenheiten selber kümmern. Die Hausverwaltung kann sich im Fall des Falles über die rechtlichen Schritte bemühen, wenn es zu einem Mietrückstand komme sollte, hierfür muss aber bei der Verwaltung eine Vollmacht vorliegen. Bei einer Eigentumswohnung wird diese Dienstleitung auch als „Sondereigentumsverwaltung“ bezeichnet.
Einige Verwaltungen haben interne Anwälte oder Rahmenverträge mit Anwälten. Auf diese Weise bleiben anwaltliche Schreiben für den Vermieter kostenfrei. Sollte es jemals zu einer Gerichtsverhandlung kommen, trägt der Vermieter so oder so im ersten Moment die entstehenden Kosten.
Aktueller Zusatz – Mieter zahlt nicht wegen Corona
Mieter, die aufgrund der derzeitigen Pandemie die Miete nicht zahlen konnten und von Kurzarbeit oder Jobverlust betroffen waren, müssen keine Kündigungen oder Delogierungen fürchten. Falls ein Mieter nicht zahlt und durch die Krise beeinflusst ist, ist das kein Grund für eine Kündigung oder Klage. Mieter haben bis zum Ende des Jahres 2020 Zeit, die entstandenen Mietrückstände zurückzuzahlen. Hier unser Beitrag was Corona mit der Immobilienbranche macht.
