Die Nettomietrendite ist eine Möglichkeit zur Renditeberechnung einer Immobilie. Sie unterscheidet sich von der Bruttomietrendite dadurch, dass deutlich mehr Kosten mit in die Berechnung einfließen.
Welche Kosten fließen in die Nettomietrendite Berechnung?
Die Nettomietrendite berücksichtigt alle Kosten
Beim Kauf sind dies insbesondere die Kaufnebenkosten wie:
- Grunderwerbsteuer (die Grunderwerbsteuer kann man auch absetzen)
- Eventuelle Maklerkosten (je nach Makler und Region zwischen 3 und 7%)
- Notarkosten (circa 1%)
- Grundbuchkosten (circa 1%)
- Eventuelle Sanierungsarbeiten
- Eventuelle Gutachterkosten
Von den laufenden Mieteinnahmen werden noch alle Kosten und Gebühren abgezogen. Die Miete wird also um folgende nicht umlegbare Positionen bereinigt:
- Eventuelle Kosten für die Hausverwaltung
- Abdeckung des Leerstandsrisikos
- Aufbau von Rücklagen / Instandhaltungsrücklage
- Kosten für Renovierungen
Formel zur Berechnung der Nettomietrendite:
Nettomietrendite = ((Bruttomiete – nicht-umlagefähige Nebenkosten) / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten)) * 100
Oder einfach unseren Immobilien Rendite Rechner verwenden.
Warum berechnet man überhaupt die Nettomietrendite?
Die Nettomietrendite ist eine einfache Kennziffer zur Bewertung einer Immobilie. Sie sollte ganz pauschal mindestens vier Prozent betragen. In schlechten Lagen oder bei alten Gebäuden darf es gerne auch mal sieben Prozent sein.
Käufer und Verkäufer können sich an einer einfachen Kennziffer orientieren und so den Hauswert / Wohnungswert bestimmen.
Die Nettomietrendite sollte mindestens vier Prozent betragen. Bei älteren Immobilien sollte sie nicht unter sechs Prozent liegen.
Beispielrechnung
Sie kaufen eine kleine Wohnung für 100.000€. Ihr Mieter zahlt eine Miete von 5000€ im Jahr.
Zu den 100.000€ für den Eigentümer müssen sie noch 5% Grundsteuer an das Land zahlen. Ebenso war ein Immobilienmakler involviert. Dieser verlangt 3,57%. Notar- und Grundbuchkosten fallen auch pauschal mit 2% an.
Dies bedeutet ihr Kaufpreis mit Nebenkosten beträgt:
+100.000€ Kaufpreis
+5000€ Grundsteuer
+3570€ Maklercourtage
+2000€ Notar- und Grundbuchkosten
In Summe ergibt dies: 110.570€
Von den Mieteinahmen gehen noch ab: 250€ für die Hausverwaltung, 500€ in die Instandhaltungsrücklage und 50€ Leerstandsrisiko. Kleinere Reparaturen sind mit 200€ eingeplant.
Die bedeutet die Mieteinnahmen mit Berücksichtigung der nicht umlegbaren Kosten sind:
5000€
-250€ HV
-500€ Rücklage
-50€ Abdeckung des Leerstandsrisikos
-200€ kleine Reparaturen
In Summe ergibt dies: 4000€
Daraus folgt eine Nettomietrendite von:
(4000€/110.570€)*100 = 3,6% Nettomietrendite
Dieses Beispiel zeigt deutlich wie eine gut klingende Bruttorendite von 5% ((5000€/100.000€)*100) sehr schnell zusammenschrumpfen kann. Je nach zu zahlendem Zinsatz kann bei solchen Renditen der Cashflow schon einmal negativ werden.
Weiterführende Links
- Hier ist unser Beitrag zur Mietrendite mit Excel berechnen
