Das Thema Immobilien wird immer wichtiger, denn viele Menschen sehen darin eine weitere und sichere Einnahmequelle. Es gehört jedoch weit mehr dazu als nur das Kaufen und anschließende Vermietung einer Immobilie dazu, denn das Thema ist weit komplexer. Ein Begriff, den man in diesem Zusammenhang häufiger zu hören bekommt, ist die Restnutzungsdauer Gebäude. Doch worum handelt es sich dabei genau?
Definition Restnutzungsdauer
Die Definition des Wortes „Restnutzungsdauer“ ist relativ selbsterklärend und wird im Zusammenhang mit Immobilien verwendet. Es geht dabei um die Zeit, die eine Immobilie noch genutzt werden kann, wenn man versucht sie instand zu halten und das Gebäude trotzdem weiter nutzt. Bei der Restnutzungsdauer handelt es sich lediglich um eine Prognose, die aufgrund von mehreren Faktoren getroffen wird. Es handelt sich dabei nicht um eine Aussage, die definitiv so eintreffen muss, jedoch hilft es Investoren etc. sich ein Bild bezüglich der Langlebigkeit und Zukunft eines Gebäudes zu machen.
Die Restnutzungsdauer wird meistens in Jahrzehnten eingegeben, wobei Industriegebäude wie Fabriken die geringste Dauer haben. Industriegebäude haben in der Regel eine Nutzungsdauer von 20 bis 40 Jahren, während Wohngebäude die längste Restnutzungsdauer haben. Diese beträgt hier run 60 bis 80 Jahren. Wenn man die Restnutzungsdauer verlängern möchte, reicht eine Standard-Instandhaltung wahrscheinlich nicht aus, sondern es ist ein größerer Aufwand und Sanierung nötig.
Allgemein wird die Restnutzungsdauer als Differenz von dem Alter der Immobilie und der allgemeinen Lebensdauer berechnet. Dazu hinkommen schließlich weitere Faktoren wie z.B. Material, Beeinträchtigung durch die Natur etc.
Was wirkt sich auf die Gebäude Restnutzungsdauer aus?
Die Restnutzungsdauer des Gebäudes hängt vom Zustand
Grundsätzlich gibt es für jede Art von Gebäude eine Nutzungsdauer, also eine ungefähre Jahrzehnte-Angabe wie lange das Gebäude unter diesen Umständen bestehen kann. Dabei handelt es sich lediglich um eine Modellrechnung, die nicht 1:1 auf jedes Gebäude angewendet werden kann.
Es kann zum Beispiel sein, dass das Gebäude im Laufe der Zeit saniert und renoviert wurde und sich danach auf einem deutlich höheren Standard befindet, wodurch sich die Restnutzungsdauer wieder verlängert. Eine weitere Form der Sanierung ist die energetische. Diese ist von außen quasi nicht sichtbar, aber hat einen großen Einfluss auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Hierbei handelt es sich um Arbeiten wie das Dämmen von Wänden, der Fußböden oder auch der Verbesserung von Fenstern und Türen.
Es gibt jedoch auch viele Faktoren, die die Restnutzungsdauer verkürzen können.
Einer dieser Faktoren sind z.B. Schäden am Gebäude, die durch Stürme etc. entstehen können. Auch Schäden, die durch Baumängel oder andere Aspekte wie Feuer oder Überflutung entstehen, können die Restnutzungsdauer verkürzen.
Des Weiteren wird die Restnutzungsdauer immer in der Annahme berechnet, dass Standard Maßnahmen für die Instandhaltung angewendet werden. Wenn dieser Faktor jedoch nicht gegeben ist und ein Gebäude quasi sich selbst überlassen wird, so reduziert dies die Restnutzungsdauer.
Im Fall dessen, dass der Verwendungszweck des Gebäudes sich mit der Zeit verändert hat, kann das auch Auswirkungen auf die Restnutzungsdauer haben. Dabei kann es sich sowohl um eine Verkürzung als auch Verlängerung der Restnutzungsdauer handeln, je nachdem, ob der neue Verwendungszweck das Gebäude wohl mehr belastet oder nicht.
Welche Sanierungen wirkt sich wie aus?
In den letzten Jahren wurden immer wieder Sanierungen in verschiedenen Immobilien durchgeführt, die besonders auf das effizientere Heizen und Leben abzielen. Grund dafür ist in erster Linie die Klimaerwärmung und die Energiekrise. Damit die Umwelt und das eigene Konto also geschont werden können, gibt es empfehlenswerte Sanierungsmaßnahmen, die z.T. vom Staat unterstützt werden.
Zum einen geht es um die bereits vorhin angesprochene Dämmung der Gebäude. Hierbei wird häufig mit Holzwolle gearbeitet, die in die Wände gesetzt wird und so eine Isolierungsschicht bildet. Ziel dieser Dämmung ist es, dass die Raumtemperatur deutlich weniger von der Außentemperatur beeinflusst wird. Dadurch kann energiesparender geheizt werden, wobei sich im Sommer die Räume deutlich weniger aufheizen. Durch eine effektive Dämmung steigt nicht nur die Restnutzungsdauer, sondern auch der allgemeine Wert der Immobilie.
Auch über die Fenster kann viel Wärme entweichen, weswegen Scheiben entwickelt wurden, die ebenfalls den äußeren Bereich vom inneren abtrennen. Wenn dies mit einer Wanddämmung kombiniert wird, so kann man noch mehr Energie sparen und der Wert der Immobilie steigt weiter.
Sanierungen beziehen sich jedoch nicht nur auf die Wärmedämmung, sondern auch auf den allgemeinen, sichtbaren Zustand des Gebäudes. Eine Bad Sanierung kann z.B. ebenfalls die Restnutzungsdauer verlängern. Dabei bezieht man sich sowohl auf den äußeren Zustand des Bades als auch alles was damit verbunden ist. Vor einigen Jahrzehnten wurden zum Beispiel andere Leitungen und Rohre verwendet, die man heutzutage nicht mehr einsetzen würde. Grund dafür kann zum Beispiel der Blitzschutz sein, denn früher wurden metallene Rohre verwendet, die den Blitz weiterleiten würden. Heutzutage werden Kunststoffrohre verwendet, die kein Risiko mehr darstellen, wenn ein Blitz einschlagen sollte.
Ein weiterer Aspekt sind die Böden in der Immobilie. Auch hier haben sich mit der Zeit robustere und effektivere Böden weiter etabliert und erhöhen die Restnutzungsdauer.
Verbesserung und Überarbeitung des Grundrisses
Eine weitere Sanierungsmethode um die Restnutzungsdauer zu erhöhen, ist eine Verbesserung und Überarbeitung des Grundrisses. Auch hier haben sich in den letzten Jahrzehnten Vorlieben etc. entwickelt, die man zur Erhöhung der Restnutzungsdauer berücksichtigen sollten. Eine Veränderung des Grundrisses ist außerdem empfehlenswert, wenn man über eine Zweckveränderung des Gebäudes nachdenkt. Eine Fabrik braucht einen anderen Grundriss als beispielsweise ein Wohngebäude.
Restnutzungsdauer und AfA
Bei der AfA handelt es sich einen Steuersatz, der sich mithilfe der Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes berechnen lässt. Der Steuersatz bezieht sich auf alle Formen der Immobilien außer Betriebsgebäuden, da es hier eine Sonderregelung gibt. Der Steuersatz bezieht jedoch auch die Restnutzungsdauer mit ein und kann sich so mit der Zeit verändern.
Daraus lässt sich schließen, dass eine geringere Restnutzungsdauer auch für einen geringeren AfA Satz sorgt. Um die Steuern für ein Gebäude zu sparen, empfiehlt sich also eine geringe Restnutzungsdauer, wobei dadurch auch der Wert der Immobilie sinken würde.
Um diese Verringerung der Restnutzungsdauer zu erwirken, braucht man ein offizielles Dokument, dass die geringe Restnutzungsdauer bestätigt. Um dieses Dokument zu bekommen, kann man einen Gutachter beauftragen, der die Immobilie untersucht. Auf dem Restnutzungsdauer Gutachten werden außerdem die Gründe für die geringe Restnutzungsdauer vermerkt. Die neu gekaufte Immobilie kann dann über die verkürzte Restnutzungsdauer abgeschrieben werden.
Fazit Restnutzungsdauer Gebäude
Die Restnutzungsdauer bezieht sich auf den weiteren Zeitraum in der eine Immobilie noch funktionstüchtig ist. Um diese Dauer zu errechnen ist sowohl der Zweck der Immobilie wichtig als auch der allgemeine Zustand der Immobilie. Es gibt jedoch einige Faktoren mit der man die Restnutzungsdauer beeinflussen kann.